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１　はじめに

　　令和３年４月２１日、所有者不明土地の解消に向けた民事基本法制の見直しに関する法改正等が行われました（「民法等の一部を改正する法律」（令和３年法律第２４号）及び

「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律」（令和３年法律第２５号））。
　この法改正により、どのような変化が生じるのでしょうか。これから、このブログでは何回かに分けて上記の法改正等につき解説します。
　なお、今回の法改正等は、令和５年４月から段階的に施行されます（「民法等の一部を改正する法律の施行期日を定める政令」「相続等により取得した土地所有権の国庫へ

の帰属に関する法律の施行期日を定める政令」（令和３年１２月１４日閣議決定））。

２　所有者不明土地とは？

　　所有者不明土地とは、①不動産登記簿により所有者が直ちに判明しない土地又は②所有者が判明しても、その所在が不明で連絡が付かない土地をいいます。

　　平成２９年の国土交通省の調査によると、所有者不明土地に割合は、実に２２％にも上るそうです。２２％という数字だけ見てもその大きさがなんとなく分かるかと思いますが、九州本島に匹敵する面積といわれると、より直感的にその広さが分かるかと思います。

３　法改正の理由

　　このような所有者不明土地問題を解消するために今回の法改正等がされました。しかし、そもそも土地の所有者が不明だとどのような問題があるのでしょうか。

　　復興事業や民間取引で土地が必要となっても、所有者が不明だと円滑な事業や取引の妨げとなります。さらに、所有者不明土地は適切な管理が行われていないまま放置されることが多く、所有者不明土地と隣の土地に対する悪影響を与えるといった問題があります。このように、所有者不明土地には、その土地自体が活用できないことによる悪影響だけでなく、隣地に対する悪影響（隣の土地が管理されず、草木が生い茂っている様子などを想像してみて下さい。）など様々な問題があるのです。

もっとも、所有者不明土地といっても、相応の費用を掛けて住民票や戸籍等で調査を行えば、所有者が判明することが多いです。しかしながら、例えば複数回の相続が繰り返されたことにより所有者不明土地が生じている場合には、土地の共有者が数十人以上になることもあり、所有者（共有者）の探索には多大な時間と費用が必要になります。
　事業や取引の内容によっては、それだけのコストを掛けることが割に合わない場合もあり得ます。
　そこで、所有者不明土地問題を解消するために、今回の法改正等が行われることになりました。

４　法改正等の概要

　　今回の法改正等の内容としては、①遺産分割に関する新たなルールの導入、②相続登記・住所等の変更登記の申請の義務化、③相続登記・住所等の変更登記手続きの簡素化・合理化、④土地を手放すための制度（相続土地国庫帰属制度）の創設、⑤土地・建物に特化した管理制度の創設、⑥共有地利用の円滑化などの共有制度の見直し及び⑦相隣関係の見直しなどがあります。
　これらの改正は、一見しただけでは所有者不明土地問題の解消にどのように関係するか分かりづらいと思います。
　詳しくは各改正に関する記事で紹介しますが、上記の各改正内容は、所有者不明土地の発生を防止するための仕組みや所有者不明土地の利用の円滑化に関する仕組みを定めるものが多くなっています。
　すなわち、所有者不明土地問題の解決には、大きく分けると、第１に所有者不明土地の増加をどのように防止するか（発生予防の視点）と第２に現に存在する所有者不明土地をどのように活用するか（土地利用の円滑化の視点）の２つの視点からのアプローチが必要ですので、これらの視点から規定を整備したのです。
　例えば上記②の相続登記の義務化についてみると、改正前は相続登記が義務でなかったことが所有者不明土地増大の一因となっていたため、改正により相続登記を義務付け、相続による権利関係の変動を正確に登記簿に反映させる（発生予防の視点）といった具合です。

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　オミクロン株の影響と思われるコロナの急激な拡大により、濃厚接触者の取扱いが問題になりました。以下の文書は、１月１４日現在の厚労省のＨＰにある濃厚接触者に関するＱ＆Ａの一部を抜粋したものです（詳しくは、以下を参照ください。新型コロナウイルスに関するQ&A（一般の方向け）｜厚生労働省 (mhlw.go.jp)。これに下線を引きながら、濃厚接触者に関するポイントを➡で示します。

　濃厚接触者は、新型コロナウイルスに感染していることが確認された方と近距離で接触、或いは長時間接触し、感染の可能性が相対的に高くなっている方を指します。
　濃厚接触かどうかを判断する上で重要な要素は上述のとおり、１．距離の近さと２．時間の長さです。必要な感染予防策をせずに手で触れること、または対面で互いに手を伸ばしたら届く距離（１ｍ程度以内）で15分以上接触があった場合に濃厚接触者と考えられます。新型コロナウイルス感染者から、ウイルスがうつる可能性がある期間（発症2日前から入院等をした日まで）に接触のあった方々について、関係性、接触の程度などについて、保健所が調査（積極的疫学調査）を行い、個別に濃厚接触者に該当するかどうか判断します。

➡　濃厚接触者とは、発症２日前からの接触者を指し、保健所が判断します。

　具体例としては、以下が指摘されています（国立感染症研究所感染症疫学センター「新型コロナウイルス感染症患者に対する積極的疫学調査実施要項」より）。

　①　患者（確定例。以下同様）と同居あるいは長時間の接触（車内、航空機内等を含む。なお、航空機内の場合については、国際線においては患者の前後２列以内の列に搭乗していた者、 国内線おいては患者の周囲２メートル内に搭乗していた者をそれぞれ原則とする。）があった者

　② 適切な感染防護なしに患者を診察、看護若しくは介護していた者

　③　患者の気道分泌液もしくは体液等の汚染物質に直接触れた可能性が高い者

　④　手で触れることの出来る距離（目安として 1 メートル）で、必要な感染予防策なしで、「患者」と 15 分以上の接触があった者（周辺の環境や接触の状況等個々の状況から患者の感染性を総合的に判断する）。

 　濃厚接触者と判断された場合は、保健所の指示に従ってください。濃厚接触者は、感染している可能性があることから、感染した方と接触した後14日間は、健康状態に注意を払い（健康観察）、不要不急の外出は控えてください。

➡　現在、濃厚接触者は「１４日間」の外出自粛を求められていますが、陽性者の数が増えると当然濃厚接触者も増えますが、ここまで人数が激増し外出できない者が増えてしまうと社会機能に与える影響が著しいことから、オミクロン株の現状（潜伏期間が短い等）も併せて鑑み、その１４日という期間を短くできないかが議論され、通常の方については１０日（職種によっては６日、エッセンシャルワーカー）ということになりました。

➡️   速報   1月27日自粛期間が７日とされました。ピークアウトまでまだかかりそうなので、今後続いて、更なる期間短縮→検査を条件に自粛なし→症状なければ自粛なしに移行するかが、注目されます。

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新年あけましておめでとうございます。激寒からはじまりそうですが、頑張りますので、今後もご愛顧お願いします。今年は、トラ尽くしにしてみました。各ページ別の画像をアップしていますので、お時間あるときにでも、お立ち寄りください。

ちなみに、この画像は、信貴山の朝護孫子寺の狛トラ、激ツヨおーら満載です。

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　平成２７年８月から令和３年６月までの間に、不正不当行為等として宅建業法違反で行政処分を受けた行為は、以下のとおりです（以下の番号は、別表第１に付した番号に従っています。別表第１については、https://m2-law.com/blog/3368/ 参照）。

５４　不正不当行為

　　（１）不正不当行為は、法６５条２項５号が定める概念で、単なる宅建業法違反として業務停止処分が下されるよりも、１つ上の違反行為類型と考えられます（だからこそ、原則業務停止３０日、関係者の損害の程度や社会的影響が特に大きい場合には６０日の処分がされる訳です。）。ただ、不正不当行為と同様に、その概念は不明確で、具体的処分例を踏まえ検討することが必要です。

（２）具体的処分例

ア　個人を買主とする媒介業務に関して、ⅰ投資用物件にもかかわらず、被処分者は住宅ローンの銀行融資申込書を買主に作成させ、銀行へ提出、ⅱ金融機関と買主に対し、それぞれ異なる内容の売買契約書（法３７条１項書面）を作成・交付

業務停止２２日間　原則業務停止３０日の違反行為類型ですが、軽減規定が適用されました。

イ　売主業者と媒介業者が、
手付金と金銭貸借の斡旋額について内容の異なる２種類の重要事項説明書
売買代金と手付金、融資申込額について内容の異なる3種類の売買契約書
を作成し、低い価格が記載された重要事項説明書を買主に交付し、高い価格が記載された両書面を金融機関に提出した（これらを3つの取引で行った）

業務停止４４日間（売主業者）、４５日間（媒介業者）　原則業務停止３０日の違反行為類型ですが複数回存在し、他に重要事項説明書の虚偽記載も複数の取引でなされていた（１４－原則業務停止７日）ことが影響しています。

ウ　建物売買取引において預り金を流用した。

業務停止４５日間　原則業務停止３０日の違反行為類型ですが、本件事案では他に預り金不返還（４１－原則業務停止１５日間）や媒介契約書の不交付（１１－原則業務停止７日間）も存在したことが影響しています。

５５　報告命令、立入検査の拒否等

専任の宅地建物取引士の設置状況について報告するよう求められたが、報告期限までに報告を行わなかった

業務停止３０日間　原則業務停止１５日間の違反行為類型ですが、本件事案では、同時に取引士設置義務違反行為（６－原則業務停止処分７日）も処理されたことが影響しています。

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平成２７年８月から令和３年６月までの間に大阪府から、取引の公正を害する行為として、宅建業法違反で行政処分を受けた違反行為は、以下のとおりです（以下の番号は、別表第１に付した番号に従っています。別表第１については、https://m2-law.com/blog/3368/ 参照）。

５１　取引の公正を害する行為

（１）宅建業法は、第６章（監督）６５条で、宅建業者に対する指示及び業務停止について定めています。

業務停止に関しては原則として法６５条２項が定めるところで、その処分の重さに照らしても、違反行為類型は比較的明確です（不正不当行為は例外）。そして、指示に関して原則として定めるのが法６５条１項で、その中でも２号の「取引の公正を害する行為」という概念を通じて、２項以外の宅建業法違反行為を集めて「指示」等の処分に導いていくという、バスケット条項的な位置付けがあります。

逆にいえば「取引の公正を害する行為」がどのようなものかについては、現実の処分例を参考にすることが不可欠です。

ちなみに「取引の公正を害する行為」そのものの処分は「指示」に留まり弱いですが、なぜそのような処分までするのかということを考えると他により重く処分される行為を行っていることが多いからであり、最終的な処分結果が必ずしも軽いものとはいえないように思います。

（２）具体的処分例

ア　売買契約に関する重要事項説明書に、対象物件の敷地の中に国所有の畦畔があるにも関わらずその旨を記載せず、売主であるにもかかわらず、売主の表示に事実と異なる表示をした。

指示のみ

イ　賃貸借契約書に、転貸借が可能であるにも関わらず記載せず、付属設備に存在しないエアコンを記載した。

業務停止１０日間　他に重要事項不説明（１４－原則業務停止7日）と契約書不備（１７－原則業務停止７日）の違反があったことが影響しています。

ウ　広告費について虚偽の内容の領収書（130,000円受領したにもかかわらず140,000円と記載）を貸主に交付

業務停止２２日間　原則指示の違反行為類型ですが、他に賃貸契約書記載不備の違反（１７－共益費の外に月々支払う8,000円の不記載・原則7日間の業務停止）と限度額を超える報酬の受領（２８－特別な広告をしていないにも関わらず広告費として130,000円を受領・原則１５日の業務停止）があったことが影響しています。

エ　重要事項説明書及び売買契約書に、ア法３９条２項に反する買主に不利な手付解除期日を設定、イ日付の異なる手付金の領収書を２通作成し、買主に交付

業務停止４４日間　原則指示の類型ですがその他、重要事項説明書の虚偽記載が複数の取引でなされていたり（１４－原則業務停止７日）、さらに内容の異なる重要事項説明書や売買契約書を作成し金融機関に交付されたりしたことが不正不当行為と認定されたことが影響しています（５４－原則業務停止３０日）。

オ　契約が成立していないにもかかわらず、手付金を受領

業務停止４５日間　原則指示の類型ですが、他に預り金の返還拒否（４１―原則業務停止１５日）や預り金流用（５４―原則業務停止３０日）の違反があったことが影響しています。

カ　賃貸借契約締結前に媒介報酬を受領

指示のみ

キ　取引することができる物件であったにもかかわらず、貸主に確認を取ることなく、被処分者自らの判断だけで賃貸借契約の媒介を断り、入居申込者の賃貸借契約締結の機会を奪った

　　指示のみ　

ク　建物の賃貸借契約に係る媒介業務において、被処分者は調査義務を怠り、４階を適法に使用することが出来ない旨重要事項説明書に記載せず

　指示のみ

ケ　契約解除期限の到来前に、買主に対する金融機関の融資の承認が困難となったことを売主に通知・説明し、買主と売主との間で契約解除期限延長の合意の仲介をするなどの適切な業務の遂行をせず

　　業務停止７日　他に媒介契約書の不交付（１１－原則業務停止７日間）があったことが影響しています。

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平成２７年８月から令和３年６月までの間に担保責任特約違反・超過報酬等により宅建業法違反で行政処分を受けた違反行為は、以下のとおりです（以下の番号は、別表第１に付した番号に従っています。別表第１については、https://m2-law.com/blog/3368/ 参照）。

２２　瑕疵担保責任についての特約違反（法４０条１項）

宅地建物取引業者でない買主との契約において、土地及び建物の瑕疵担保責任に関し「引渡完了日から３ヵ月以内に請求を受けたものにかぎり、責任を負う。」という買主に民法（１年間）よりも不利となる特約をした

業務停止7日間　原則指示にとどまる違反行為類型ですが、取引士以外の者が重要事項の説明をした違反（１４－原則業務停止７日）のあることが影響しています。　

２８　限度額を超える報酬の受領（法４６条２項）

（１）建物の賃貸借契約の媒介業務において、特別な広告を行っていないにもかかわらず、貸主から84,000円を「広告料」として受領　＋　別の取引においても、同様に80,000円を「広告料」として受領。なお、特別な広告の例としては、大手新聞への広告掲載料等報酬の範囲内でまかなうことが相当でない多額の費用を要する広告とされています（東高判昭和５７年９月２８日金商６６５号４１頁）。

業務停止３０日間　原則業務停止１５日間の違反行為類型ですが、複数の取引で行われていたことが影響しています。

（２）保証会社費用及び鍵交換費用について、実体のない金銭を請求し、媒介報酬の法定上限を超える金銭を受領した

指示のみ　原則業務停止処分１５日の違反行為類型ですが軽減規定が適用されました。

３８　相手方等が契約を締結しない旨の意思を表示した場合の再勧誘（法４７条の２－３項、規則１６条の１２－１号ハ）

業務停止１５日間

４１　契約申込みの撤回時における預り金の返還拒否（法４７条の２－３項、規則１６条の１２－２号）

（１）預り金を借主より受領した後、借主から申込みの撤回があったにもかかわらず、預り金を返還せず

業務停止１５日間

（２）賃貸借の媒介業務において、賃貸借の申込みの撤回後も預り金15,300円の返還を拒み、相手からの預り金返還等請求の認容判決確定後も遅延損害金の一部を支払わなかった

指示のみ　原則業務停止１５日の違反行為類型ですが、軽減規定が適用されました。

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　平成２７年８月から令和３年６月までの間に宅建業法違反で行政処分を受けた違反行為は、以下のとおりです（以下の番号は、別表第１に付した番号に従っています。別表第１については、https://m2-law.com/blog/3368/ 参照）。

１１　媒介契約締結時における書面の交付義務違反（法３４条の２）

（１）法人間の売買契約の媒介業務において、売主から売却の依頼を受けたにもかかわらず、売主に対し、媒介契約書を交付しなかった。

　　　　業務停止7日間

（２）土地建物の売買契約（売主：法人、買主：個人）に関する媒介業務において、媒介契約締結時に、買主（依頼者）に対し、媒介契約書を交付しなかった

　指示のみ　原則業務停止7日の違反行為類型ですが、軽減規定が適用されました。

１４　重要事項説明義務違反（法３５条１乃至３項）　　　

　（１）必要的記載事項を欠く・虚偽記載

一般的な重要事項説明書のひな形は、Ⅰ対象となる宅地に直接関連する事項、Ⅱ取引条件に関する事項、Ⅲその他の事項で構成されています。ここで問題になっているのは、法３５条関係であり、主としてⅠに関する事項です。

ア　賃貸借契約に関する重要事項説明書に抵当権の詳細（法３５条１項１号）、賃貸保証料、契約事務手数料（同条項７号）を記載せず

指示のみ　原則業務停止7日の違反行為類型ですが、軽減規定が適用されました。

イ　土地建物の売買契約の媒介業務において、重要事項説明書に売買対象物件が建築基準法規定の容積率・建蔽率の基準を超過している旨を記載せず（法３５条１項2号）

　　指示のみ　アの事例と同様、軽減規定が適用されました。

ウ　重要事項説明書に、
ⅰ　代金又は交換差金に関する金銭の貸借のあっせんの内容について、金利等の詳細を記載していない（法３５条１項１２号）
ⅱ　代金以外に授受される金額について、固定資産税等精算金の具体的な額を記載していない（同7号）

　業務停止４４日間（売主業者）、４５日間（媒介業者）　原則業務停止７日の違反行為ですが、本件事案では上記手法が複数の取引で用いられており、さらに内容の異なる重要事項説明書や売買契約書を作成したり、媒介業者がそれらを買主と金融機関に交付するなどしていたことが、不正不当行為と認定されたことが影響しています（５４－原則業務停止３０日）。なお、媒介業者はさらに誇大広告（７－原則業務停止７日）も行っていたことから、売主業者よりも業務停止日数が１日多くなっています。

（２）重要事項説明書の交付はしたが説明せず

業務停止7日間　なお、関係者に損害が発生した場合には１５日間、その損害が大きければ３０日間の業務停止となります。

（３）取引士以外の者が重要事項について説明

業務停止１０日間　原則業務停止７日の違反行為類型ですが、他に契約書記載不備の違反（１７－原則業務停止７日）もあることが影響しています。

（４）重要事項説明書の不交付

建物の賃貸借契約において重要事項説明書のコピーを交付して説明

指示のみ　交付しなかった場合は、少し重たく原則業務停止１５日の違反行為類型とされていますが、軽減規定が適用されました。

１７　売買契約等の締結時における書面の交付義務違反（法３７条１乃至２項）

（１）不動産売買契約書に受領した108,000円（代金及び交換差金以外の金銭）について記載せず（法３７条１項６号）

業務停止7日間　

（２）建物１室の賃貸借契約に関する媒介業務において、賃料・共益費の他に月々支払う金銭8,000円が定められていたにもかかわらず、その旨を賃貸借契約書に記載しなかった（法３７条2項3号）

業務停止２２日間　原則業務停止７日の違反行為類型ですが、他に限度額を超える報酬の受領（２８－原則業務停止１５日）が影響しています。

（３）賃貸借契約書において賃料に共益費を含め記載した（法３７条2項３号）

　業務停止１０日間　原則業務停止７日の違反行為類型ですが、他に重要事項説明義務違反（１４―原則業務停止7日）のあることが影響しています。

（４）売買契約書において、
ア　建物の代金に係る消費税を記載しなかった（法３７条1項3号「代金…額」を記載する際には「当該売買につき課されるべき消費税等相当額」を明記する必要があります（「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方（国土交通省）」34頁）。
イ　瑕疵担保責任について、引き渡し以後２年以内であれば買主は売主に対して責任を追及できるという契約内容であるにもかかわらず、事実と異なる記載をした（法３７条１項１１号参照）

業務停止４４日間（売主業者）、４５日間（媒介業者）　重要事項説明義務違反の事例（１４－（１）ウ）と同じものです。そちらをご参照ください。

（５）賃貸借契約において、賃貸借契約書を借主に交付していない。

　指示のみ　書面交付すらしていないので、原則業務停止１５日の違反行為類型ですが、軽減規定が適用されました。

１８　宅地建物取引士の記名押印義務違反（法３７条３項）

　　　不動産売買契約書において、宅地建物取引士に記名押印させなかった

　業務停止7日間　原則指示にとどまる違反行為類型ですが、他に不動産売買契約書の記載不備（１７―原則業務停止7日）があったことが影響しています。

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平成２７年８月から令和３年６月までの間に宅建業法違反で行政処分を受けた違反行為は、以下のとおりです（以下の番号は、別表第１に付した番号に従っています。別表第１については、https://m2-law.com/blog/3368/ 参照）。

１　変更の届出義務違反（法９条）

大阪市○○から大阪市△△へ事務所を移転しているにもかかわらず、事務所所在地の変更の届出を行わなかった。

業務停止３０日間　届出義務違反（法9条）は指示に留まる違反行為類型ですが、本件事案では他にも専任宅地建物取引士不存在（６－原則業務停止7日間ですが、知事指摘後の違反状態の是正がないと30日間）と報告拒否（５５－業務停止１５日間）の違反行為が同時に処理されたという事情がありました。

４　営業保証金の供託等に関する義務違反

　　宅建業者は、営業保証金を供託しなければなりません（法２５条１項）が、その金額は本店の場合で１０００万円と高額であることから、多くの方が、宅建業保証協会の社員となる形でその負担を免れています。

しかし、宅建業保証協会の社員たる地位を失うと、原則通り営業保証金を供託しなければならず、その期間は地位喪失から１週間以内とされています（法６４条の１５前段）。ところが、本件事案では、その義務を守れませんでした。

業務停止３０日間　なお、上記と類似の場合において、業務停止期間経過後も供託をせず、その情状が特に重いとされると、営業免許が取り消されたものがあります（法６６条１項９号）。

６　専任宅地建物取引士の設置義務違反（法３１条の３）

　　宅建業者は、事務所等ごとに、専任の宅地建物取引士（以下、取引士といいます）を置かなければなりません（法３１条の３―１項）。また、既存事務所等で、取引士がいなくなれば、２週間以内に必要な措置を執らなければなりません（同条３項）。ところが、本件事案では、新たな専任の取引士を設置しませんでした。

業務停止7日間

７　誇大広告等の禁止違反（法３２条）

（１）ｗｅｂ広告に、所有者から媒介依頼を受けていない物件を表示＋土地の所在を誤り建物が存在しないのに「新築一戸建」等の表示

　指示のみ　原則業務停止７日の違反行為類型ですが、監督基準第４－６によれば「指示処分に軽減することがある」旨の記載があり、それにより軽減されたものです(以下、軽減規定といいます)。なお、軽減事由としては、以下のようなものがあります。

ア　関係者に損害が発生せず、その見込みもない場合

イ　知事の指摘に応じ直ちに、損害補てん取組を開始し、補てん内容が合理的で対応が誠実な場合等

ウ　知事の指摘に応じ直ちに、違反状態を是正した場合（損害が発生した場合は、上記②の事由に該当することが必要）等

エ　その他特に軽減すべき特別な事情が存在する場合

（２）ｗｅｂ広告で、入居者がいて取引できない物件を４年間掲載

　　　　業務停止７日間

１０　取引態様の明示義務違反（法３４条１項）

　　　宅建業者は、広告をするとき、自己が、契約当事者なのか・代理人なのか・媒介なのかを明示しなければなりません（法３４条１項）。ところが、本件事案では、売主（当事者）でないにもかかわらず、取引態様を売主としてweb（SUUMO）に１０日間広告を掲載しました。

業務停止７日間

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１　宅地建物取引業法（以下、宅建業法乃至は法といいます）は「宅地建物取引業を営む者について免許制度を実施し、その事業に対し必要な規制を行うことにより、その業務の適正な運営と宅地及び建物の取引の公正とを確保するとともに、宅地建物取引業の健全な発達を促進し、もつて購入者等の利益の保護と宅地及び建物の流通の円滑化とを図ることを目的とする。」法律です（法１条）。

　　そのため、宅建業法には、様々な規制が定められており、一般的にはどのような規制があるかという点から解説されることが多いですが、今回は「その規制に違反したらどのような処分がされるのか」といった視点から、宅建業法を眺めてみます。方法としては、大阪府がＨＰで公開している平成２７年８月から令和３年６月（以下、検討期間といいます。）までの宅建業法違反による行政処分例（事務所・業者不確知、業者・役員の欠格等、必要的免許取消の場合を除きます。）を整理する形で、現実的にはどのような規制で処分されることが多いのか、また、処分される具体的な違反行為を紹介します。

２　大阪府では、宅建業法違反による行政処分について、違反行為類型ごとに指導監督基準（以下、監督基準といいます。）を設けています（詳細は、20211101shidoukanntokukizyun.pdf (osaka.lg.jp)）。中でも「別表第１」が判り易く整理されており、村上・新村法律事務所の方で以下のとおり番号を付し、次回以降、検討期間の中で行政処分がされた違反行為について、整理紹介していきます。

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別表第１（第４関係）

１　はじめに

　管理業法３０条は、マスターリース契約(オーナーとの契約)締結に際し、特定転貸事業者（サブリース業者）に対し、重要事項説明書（以下、重説書といいます）を交付して説明を行うことを義務付けています。今回は、この点について解説します。

２　宅建業法の重説と管理業法３０条の重説

　宅建業法では、宅建業者は「宅地若しくは建物の…貸借の相手方…に対して、その者が…借りようとしている宅地又は建物に関し…貸借の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面…を交付して説明をさせなければならない」とされています（宅建業法３５条１項）。しかし、宅建業法では業者自身が借主となる場合は含まれておらず、業者自身が借主となる賃貸借契約には、いわゆる重説（重説書を交付して説明すること）は不要でした。そのため、業者が、オーナーから物件を借り上げ、これを転貸する形で行われるサブリース契約では、重説は要求されてきませんでした。
　しかし、管理業法が施行され、令和２年１２月１５日以降、特定転貸事業者がサブリース契約をする場合には、重説が義務付けられることとなりました。
　業者が借主となる場合に宅建業法上の重説が義務付けられていないのは、宅建業法が借りる側を保護する法律であり、業者が借主であれば保護の必要性が乏しいためと考えられます。これに対し、管理業法は貸す側であるオーナーを保護することを目的としています。そのため、業者が借主となる場合でも、管理業法による重説が義務付けられているのです。

　以上のように、たとえば宅建業者が特定転貸事業者に当たる場合には、これまでと異なり、前記のようなサブリース契約の際に、管理業法３０条に基づき、重説を行うことが必要となったのです。

３　重説が義務付けられた理由

　前記のとおり、管理業法により、特定転貸事業者が特定賃貸借契約を締結しようとするときには、オーナーに対し、重説が義務付けられました。では、なぜこのような義務が課されるようになったのでしょうか。

　サブリース事業におけるオーナーの中には、賃貸住宅経営に関する経験や専門知識に乏しい者が増えてきたことから、サブリース業者との間で大きな格差が生じてきていました。このような格差を背景として、従前は、契約内容をオーナーに十分説明せずに契約を締結する業者が存在し、オーナーとの間で大きなトラブルとなることが多発していました。

　そこで、管理業法は、重説を義務付け、オーナーが契約内容を理解したうえで契約を締結するかどうかの判断を行うことができるようにしました。

４　説明を行う者及び説明の時期

　このようにオーナーに契約内容を理解させるため重説を行うのですが、法律には、誰が重説書の説明をするかについては、なんら規定もありません。しかし、契約内容を理解させるという管理業法３０条の目的からすれば、説明をする者も専門的な知識・経験を有していることが望ましいといえます。そのような観点から、同条の重説は、賃貸不動産経営管理士（一般社団法人賃貸不動産経営管理士協議会の賃貸不動産経営管理資格制度運営規定に基づく登録を受けている者）などにより行われることが望ましいとされています。

　また、重説書の交付時期についても、法律上の規定はありません。しかし、重説を受けてからその内容を十分に理解するためには、ある程度の時間が必要です。そのため、重説から契約締結までには１週間程度の期間をおくのが望ましいとされています。重説から契約締結までの時間を短くせざるを得ないときは、事前に重説書を送っておくなどの方法をとるとよいでしょう。
　なお、マスターリース契約に加えて管理受託契約も締結する場合、管理受託契約についての規制もかかることとなりますので、賃貸住宅管理業に関する記事も参考にしてください（　https://m2-law.com/blog/2818/　）。

５　重説書記載事項

　以下には、重説書に記載しなければならない事項を示します。

①　マスターリース契約を締結するサブリース業者の商号、名称又は氏名及び住所

②　マスターリース契約の対象となる賃貸住宅

③　契約期間に関する事項

④　マスターリース契約の相手方に支払う家賃の額、支払期日、支払方法等の条件並びにその変更に関する事項

⑤　サブリース業者が行う賃貸住宅の維持保全の実施方法

⑥　サブリース業者が行う賃貸住宅の維持保全に要する費用の分担に関する事項

⑦　マスターリース契約の相手方に対する維持保全の実施状況の報告に関する事項

⑧　損害賠償額の予定又は違約金に関する事項

⑨　責任及び免責に関する事項

⑩　転借人の資格その他の転貸の条件に関する事項

⑪　転借人に対する⑤の内容の周知に関する事項

⑫　マスターリース契約の更新及び解除に関する事項

⑬　マスターリース契約が終了した場合におけるサブリース業者の権利義務の承継に関する事項

⑭　借地借家法その他マスターリース契約に係る法令に関する事項の概要

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