１　一部滅失等関連の改正民法の概要は、以下のとおりです。

 

民法６１１条

１　賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、それが賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、賃料は、その使用及び収益をすることができなくなった部分の割合に応じて、減額される。

２　賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、残存する部分のみでは賃借人が賃借をした目的を達することができないときは、賃借人は、契約の解除をすることができる。

 

（１）１項に関する重要点は、下線に関する部分です。

　改正前民法611条では「賃借物の一部が賃借人の過失によらないで滅失したとき」に、賃借人から賃料減額請求がされて初めて賃料が減額されるということになっていましたが、改正民法では、賃借人から減額請求をされなくても、当然に減額されるということになりました。

　また、改正前民法は、賃料が減額される場合は一部「滅失」に限られていましたが、改正法では「その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合」として、賃料が減額される場合が拡大されました。この「その他…」については、どのような場合か明確ではなく、解釈に委ねられますが、典型例としては、水害で水浸しになって賃貸目的物が使用できないような場合が考えられます。

 

（２）２項に関する重要点は、同じく下線に関する部分です。

　　　先ず「滅失」以外の場合は、１項の場合と同様、解釈に委ねられています。

　次に１項と比較した場合「それが賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは」という文言がありませんから、借主に帰責事由がある場合でも、借主から解除できることになっています。この場合に貸主が被る不利益は、帰責事由ある借主が、債務不履行の一般原則に従って、損害賠償義務を負うという形で、回復されることになります。

 

２　一部滅失関連を契約書で定める場合の検討

　　民法の定めといっても、それが任意規定であれば特約（契約）によって修正できること、ただ、契約が行き過ぎると強行法規（公序良俗）に反し無効になることは、修繕関連で述べたとおりです。

　　ちなみに、標準契約書における一部滅失関連条項は、以下のとおりであり、その内容を説明します。

 

（一部滅失等による賃料の減額等）

第12条　本物件の一部が滅失その他の事由により使用できなくなった場合において、それが乙の責めに帰することができない事由によるものであるときは、賃料は、その使用できなくなった部分の割合に応じて、減額されるものとする。この場合において、甲及び乙は、減額の程度、期間その他必要な事項について協議するものとする。

２　本物件の一部が滅失その他の事由により使用できなくなった場合において、残存する部分のみでは乙が賃借をした目的を達することができないときは、乙は、本契約を解除することができる。

 

（１）重要点は、下線に関する部分です。

民法の規定では、一部滅失等の場合、当然に賃料が減額されるということになっていますが、修繕の範囲や修繕の期間などによって、一部減額する金額や期間に争いが生じうるところです。そこで、上記契約書では、民法６１１条１項を補完する形で、速やかな通知に基づいて借主と貸主が協議を行い、その協議によって解決を図るような定めとされています。

 

（２）なお、現実には、賃料を減額しなくても、一定期間賃料を免除するとか、代替物件を準備するとか、他の方法で借主が満足することも考えられます。そのような対応が可能かは「その他必要な事項」の中に含まれるかという解釈問題になりますが、より安全を図るのであれば、賃貸人としては「減額の程度」を「減額の要否、程度」とした方がよいと思われます。

 

３　一部滅失等とは

（１）一部滅失等とは、賃借物の物理的な破損だけでなく、設備の機能的な不具合等も含まれることは、改正民法が、賃料減額原因を「滅失」だけでなく「使用及び収益ができなくなった場合」にまで広げたことからも明らかです。

（２）旧法下の裁判例では、一部使用不能が通常の居住を不可能にするほどの状態かを重視する傾向にある（雨漏り部分を面積案分する等）とされていましたが、賃貸住宅管理業者に対するアンケート調査によれば、現場対応として「話し合い」を選択する率が７０％を超えていました。それは話し合いの中で、賃料減額に限らず、謝罪、速やかな修繕等、適切な対応がなされてきたということを意味するのかもしれません。現場では、賃借物の使用収益についてトラブルが生じることは決して少ないということはなく、賃料減額原因の文言が拡大された現在、仮に裁判という段階にまでいけば、賃料減額が認められる場合はより増えるように思われます。

ですから、賃貸業者としては、問題が生じた場合は、賃借人と一層誠実に協議していくことが望まれるでしょう。賃借物を使用しているのは賃借人なので、現状は賃貸人にはよくわからないというのが本音でしょうから、賃借人に引き渡す前の段階で重要個所を写真で残しておく等、データを保管しておいた上で、いざ賃借人から修繕等の通知があったときは（これは賃借人の義務とされています、６１５条）、速やかに賃借物を訪問して現状を確認、今後の対応をスケージュールや費用も踏まえた上で具体的に協議すべきと思われます。

（３）ちなみに、トラブルの原因として多いものは（全てが、賃料減額原因となる訳ではないですが）、風呂が使えない、エアコンが作動しない、配水管の詰まり、上階からの漏水、雨漏りとなっています。

 

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いずれも新型インフルエンザ等特別措置法（以下、特措法といいます。）を根拠としますが、主な違いを説明します。

 

 

 

まん防（まん延防止等重点措置）の根拠条文は、特措法３１条の４です。その１項と２項では、以下のような定めがあります。ポイント部分に色付けしています。

 

 

 

第三十一条の六　都道府県知事は、第三十一条の四第一項に規定する事態において、国民生活及び国民経済に甚大な影響を及ぼすおそれがある同項第二号に掲げる区域（以下この条において「重点区域」という。）における新型インフルエンザ等のまん延を防止するため必要があると認めるときは、新型インフルエンザ等の潜伏期間及び治癒までの期間並びに発生の状況を考慮して当該都道府県知事が定める期間及び区域において、新型インフルエンザ等の発生の状況についての政令で定める事項を勘案して措置を講ずる必要があると認める業態に属する事業を行う者に対し、営業時間の変更その他国民生活及び国民経済に甚大な影響を及ぼすおそれがある重点区域における新型インフルエンザ等のまん延を防止するために必要な措置として政令で定める措置を講ずるよう要請することができる。

 

 

 

　２　都道府県知事は、第三十一条の四第一項に規定する事態において、当該都道府県の住民に対し、前項の当該都道府県知事が定める期間及び区域において同項の規定による要請に係る営業時間以外の時間に当該業態に属する事業が行われている場所にみだりに出入りしないことその他の新型インフルエンザ等の感染の防止に必要な協力を要請することができる。

 

 

 

他方、緊急事態宣言の根拠条文は、特措法４５条です。その１項と２項には、以下のような定めがあります。ポイント部分に色付けしています。

 

 

 

第四十五条　特定都道府県知事は、新型インフルエンザ等緊急事態において、新型インフルエンザ等のまん延を防止し、国民の生命及び健康を保護し、並びに国民生活及び国民経済の混乱を回避するため必要があると認めるときは、当該特定都道府県の住民に対し、新型インフルエンザ等の潜伏期間及び治癒までの期間並びに発生の状況を考慮して当該特定都道府県知事が定める期間及び区域において、生活の維持に必要な場合を除きみだりに当該者の居宅又はこれに相当する場所から外出しないことその他の新型インフルエンザ等の感染の防止に必要な協力を要請することができる。

 

特定都道府県知事は、新型インフルエンザ等緊急事態において、新型インフルエンザ等のまん延を防止し、国民の生命及び健康を保護し、並びに国民生活及び国民経済の混乱を回避するため必要があると認めるときは、新型インフルエンザ等の潜伏期間及び治癒までの期間を考慮して当該特定都道府県知事が定める期間において、学校、社会福祉施設（通所又は短期間の入所により利用されるものに限る。）、興行場（興行場法（昭和二十三年法律第百三十七号）第一条第一項に規定する興行場をいう。）その他の政令で定める多数の者が利用する施設を管理する者又は当該施設を使用して催物を開催する者（次項において「施設管理者等」という。）に対し、当該施設の使用の制限若しくは停止又は催物の開催の制限若しくは停止その他政令で定める措置を講ずるよう要請することができる。

 

 

 

色付け部分を比較するとわかりやすいのですが、先ず、まん防が都道府県の「区域」に関するものであるのに対し、緊急事態宣言は都道府県「全域」に関わります（ただ、今回大阪府が実施したまん防の対象区域は「大阪府全域」でした。）。

 

次に、１項と２項の定める事項が逆転していますが、まん防が要請できるのは、特定の事業者に対する関係だけでその内容は「営業時間の変更」です。ところが、緊急事態宣言では、要請の対象が学校、社会福祉施設、興行場その他施設とはるかに広い上「当該施設の使用の制限」のみならず「停止」も求めることができます（要請等に違反した場合の過料も、前者は２０万円以下、後者は３０万円以下と異なります。）。

 

最後に、同じく１項と２項の定める事項が逆転していますが、まん防が住民に要請できるのは、上記事業者の事業所に「出入りしないこと」であるのに対し、緊急事態宣言では、住民の「居宅」等から「外出しないこと」です。

 

 

 

ちなみに、緊急事態宣言が対象とする学校、社会福祉施設、興行場その他の施設とは、以下のようなものです。同じく、今回話題の施設について色付けしています。

 

 

 

法第四十五条第二項の政令で定める多数の者が利用する施設は、次のとおりとする。ただし、第三号から第十三号までに掲げる施設にあっては、その建築物の床面積の合計が千平方メートルを超えるものに限る。

 

一　学校（第三号に掲げるものを除く。）

 

二　保育所、介護老人保健施設その他これらに類する通所又は短期間の入所により利用される福祉サービス又は保健医療サービスを提供する施設（通所又は短期間の入所の用に供する部分に限る。）

 

三　学校教育法（昭和二十二年法律第二十六号）第一条に規定する大学、同法第百二十四条に規定する専修学校（同法第百二十五条第一項に規定する高等課程を除く。）、同法第百三十四条第一項に規定する各種学校その他これらに類する教育施設

 

四　劇場、観覧場、映画館又は演芸場

 

五　集会場又は公会堂

 

六　展示場

 

七　百貨店、マーケットその他の物品販売業を営む店舗（食品、医薬品、医療機器その他衛生用品、再生医療等製品又は燃料その他生活に欠くことができない物品として厚生労働大臣が定めるものの売場を除く。）

 

八　ホテル又は旅館（集会の用に供する部分に限る。）

 

九　体育館、水泳場、ボーリング場その他これらに類する運動施設又は遊技場

 

十　博物館、美術館又は図書館

 

十一　キャバレー、ナイトクラブ、ダンスホールその他これらに類する遊興施設

 

十二　理髪店、質屋、貸衣装屋その他これらに類するサービス業を営む店舗

 

十三　自動車教習所、学習塾その他これらに類する学習支援業を営む施設

 

十四　飲食店、喫茶店その他設備を設けて客に飲食をさせる営業が行われる施設（第十一号に該当するものを除く。）

 

十五　第三号から前号までに掲げる施設であって、その建築物の床面積の合計が千平方メートルを超えないもののうち、新型インフルザ等緊急事態において、新型インフルエンザ等の発生の状況、動向若しくは原因又は社会状況を踏まえ、新型インフルエンザ等のまん延を防止するため法第四十五条第二項の規定による要請を行うことが特に必要なものとして厚生労働大臣が定めて公示するもの

 

 

 

• 　大阪府において、令和３年１月に実施された緊急事態宣言では、飲食店が中心になっていましたが、今回４月に実施される緊急事態宣言では、百貨店等が対象になるかです。百貨店側としては、店舗でクラスター等は発生していないと反対していますが、大阪府としては、百貨店等を休業させることで、そこに到来する人数を減らした上で、結果として（街に出たついでに飲食等することを防ぎ）感染拡大を食い止めたいということのようです。

 

　なお、兵庫県や京都府も大阪府と横並びで対応することになりましたが、例えば、梅田で百貨店が休業しているのに三宮で百貨店が開いてると、人の流れがそっちにいってしまうという点もあるのかもしれません。

 

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　最近、村上新村法律事務所は、不動産業者の方とのお付き合いが増えていることから、不動産関連ブログを連載することにしました。手始めは、賃貸業と改正民法との関係について、若干。第１回目は、修繕に関する問題です。

 

１　修繕関連の令和２年改正民法の概要は、以下のとおりです。

（１）先ず、民法６０６条は、以下のとおり定めています。

 

　１．賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。ただし、賃借人の責めに帰すべき事由によってその修繕が必要となったときは、この限りでない。

　２．賃貸人が賃貸物の保存に必要な行為をしようとするときは、賃借人は、これを拒むことができない。

 

　　下線部が、令和２年改正民法による部分です。改正趣旨としては、改正前民法606条では、賃借人の責めに帰すべき事由によって賃借物の修繕が必要となった場合であっても、貸主が修繕義務を負担するのかどうか明確ではなかったので、貸主は修繕義務を負わないということを明確にしたということです。

 

（２）次に、民法６０７条の２が以下のとおり、追加されました。

 

賃借物の修繕が必要である場合において、次に掲げるときは、賃借人は、その修繕をすることができる。
一　賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知し、又は賃貸人がその旨を知ったにもかかわらず、賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしないとき。
二　急迫の事情があるとき。

 

　　改正趣旨としては、改正前民法では、賃借人の修繕権限に関する明確な規定がありませんでした。解釈上、賃借人に修繕権限があるとの解釈がされていましたが、無条件に賃借人が修繕できるとすることも適当ではないため、賃借人が修繕できる場合を明確に定め、貸主と借主の利益の調整を図った規定ということになります。

 

２　修繕関連事項を契約書で定める場合の注意点

（１）ただ、改正民法606条、607条の2は任意規定として、特約による変更は可能とされています。

　そこで、どの程度の修正が可能か問題になりますが、特約の内容が公序良俗に反する場合は民法90条により、あまりに賃借人に不利な特約は消費者契約法10条により、無効となる可能性あります。

（２）具体例による説明

　ちなみに、国土交通省が提供する賃貸住宅標準契約書（以下、標準契約書といいます。）における修繕関連条項は、以下のようになっています。

 

（契約期間中の修繕）

第９条　甲は、乙が本物件を使用するために必要な修繕を行わなければならない。この場合の修繕に要する費用については、乙の責めに帰すべき事由により必要となったものは乙が負担し、その他のものは甲が負担するものとする。

２　前項の規定に基づき甲が修繕を行う場合は、甲は、あらかじめ、その旨を乙に通知しなければならない。この場合において、乙は、正当な理由がある場合を除き、当該修繕の実施を拒否することができない。

３　乙は、本物件内に修繕を要する箇所を発見したときは、甲にその旨を通知し修繕の必要について協議するものとする。

４　前項の規定による通知が行われた場合において、修繕の必要が認められるにもかかわらず、甲が正当な理由なく修繕を実施しないときは、乙は自ら修繕を行うことができる。この場合の修繕に要する費用については、第１項に準ずるものとする。

５　乙は、別表第４に掲げる修繕について、第１項に基づき甲に修繕を請求するほか、自ら行うことができる。乙が自ら修繕を行う場合においては、修繕に要する費用は乙が負担するものとし、甲への通知及び甲の承諾を要しない。

 

１項は、改正民法６０６条１項と同じことを述べています。

２項も基本的には改正民法と同様ですが、甲（賃貸人）としてはいきなり修繕費の請求をされても困るので、乙（賃借人）が修繕する際は前もって通知することを求めています。

３項の趣旨は、２項と同様で、甲保護の観点から、修繕前の通知と協議を求めています。民法６０７条の２号が求めているのは通知（＋相当期間の経過）のみなので、協議は契約書で別途定める手続です。ただ、必要な修繕かどうかは、客観的なものとして、最終的には裁判所が決めるものなので「必要な修繕でない」という甲のゴリ押しを認めるものではありません。それは、４項が、正当な理由なく甲が修繕に応じない場合には、乙が修繕でき、また、その費用も１項に基づき甲に請求できる場合があることを定めていることからも明らかだと思います。乙自らが修繕する前に協議の場を踏むことで必要な修繕か否かに関する甲との紛争を事前に防止するものと解されます。

５項は、必要な修繕といっても、軽微なものに関しては、乙が自らの費用で負担し簡易な手続で修繕する方が合理的（賃貸目的物にも大きな影響を与えず、安価・迅速に済む）と考えられることから、民法６０７条の２の厳格な手続を排除するのと引き換えに、６０６条１項の例外を認めたものと解されます。

ちなみに、別表４で定めるものは、以下のようなものです。

畳表の取替え・裏返し、障子紙の張替え、ふすま紙の張替え

電球・蛍光灯・ＬＥＤ照明の取替え、ヒューズの取替え

給水栓の取替え、排水栓の取替え

その他費用が軽微な修繕

 

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