前回は、不動産コンサルティング業務の基本的条件（内容要件）として、独立性・付加価値性について説明しました（ https://m2-law.com/blog/13773/ ）。

今回は、上記基本的条件を充たすためのスキーム・手続要件について説明します。

１　宅建業法等との関わり

まず、宅建業法等では以下のとおり定められています。

２　不動産コンサルティング業務（企画提案型）の手続要件

　不動産コンサルティング制度検討委員会報告書では、不動産コンサルティング業務の手続要件として次のとおり説明されています。

さらに、上記報告書を受け、建設省（当時）は、平成１１年９月２７日付で下記の内容の事務連絡を都道府県及び関係団体宛に文書でしています。

したがって、企画提案型の不動産コンサルティング業務について報酬を得るためには上記の手続要件をみたす必要があります。

３　事業執行の受託について

　不動産コンサルティング業務では、企画提案型業務の完了後に事業執行型業務を受託する場合がありますが、その場合について注意する点は以下のとおりです。

（１）企画提案段階

まず、企画提案の段階では当然に上記２の手続要件を満たす必要があり、さらに企画提案段階でのコンサルティング業務をいったん完了、独立させる必要もあります。これらにより、①事業実施の意思決定や実施時期、開発業者・媒介業者などの選定について依頼者の選択幅が広がり、依頼者が自己責任の原則に基づいて主体的に判断できるため、依頼者の利益の保護につながり、②不動産コンサルティング業務の範囲・報酬と宅地建物取引業法上の業務の範囲・報酬との区分が明確になるからです。

（２）事業執行受託段階

事業執行の受託のフローチャートは次のようなものが考えられます。

（出典：不動産コンサルティング制度検討委員会「不動産コンサルティング制度検討委員会報告書　資料編」）

まず、企画提案に基づく事業執行の決定権及び事業執行に係る受託業者・共同事業者の選択権は依頼者にありますので、依頼者にこれらを決断させる必要があります。

そのうえで事業執行に係る契約あるいは共同事業者としての契約を別途締結する必要があります。そして、上記フローチャートにもありますように、事業執行業務には宅建業法の報酬規制を受ける業務も含まれますので、その部分については規制に従う必要があります。それ以外の報酬については個別に合意する必要があります。

４　まとめ

　以上が不動産コンサルティング業務について報酬を得るための手続要件になります。なお、不動産コンサルティング業務の報酬額の算定について画一的な基準は設けられていません。しかしながら、不動産コンサルティング制度検討委員会報告書では、業務内容を、それぞれの作業項目に分割し、各作業項目の質・量に応じた費用を積み重ねたものに技術料（ノウハウの付加価値）を付加するコスト・アプローチ法（費用接近法）を採用することが望ましいとされています。

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