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１　はじめに

土地法制改正の連載中ですが、所有者不明土地管理制度の解説をしたことから（ https://m2-law.com/blog/4734/ ）、これと関連する空家等対策特別措置法（以下「特別措置法」乃至は単に「法」ということがあります。）について解説します。ちなみに、写真は、村上の故郷の福知山で行われたかかる特別措置法に基づく代執行がされた建物です。ネット情報ですが、特別措置法については福知山という地名を見聞きすることが多く、福知山市が頑張っているように思います。

２　制定理由

空家は、適切な管理が行われず、防災、衛生及び景観を害するなど、特に地域住民の生活環境に悪影響を与えることがあります。そこで、空家に関する問題に対処し、地域住民の生命・身体・財産の保護及び生活環境の保全するとともに、空家等の活用を促進することを目的として、空家等対策特別措置法が制定されました（法１条）。

３　空家の種類
　空家対策特別措置法は、空家について、「空家等」と「特定空家等」という２つの定義を置いています。おおまかにいうと、「空家等」という大きな括りの中で特に問題があるものが「特定空家等」に当たるという建付けになっています。
　特定空家等に当たると、後述のとおり、指導、勧告や行政代執行の対象となり得る点が重要です。
　具体的には、空家等については、「この法律において『空家等』とは、建築物又はこれに附属する工作物であって居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの及びその敷地（立木その他の土地に定着する物を含む。）をいう。ただし、国又は地方公共団体が所有し、又は管理するものを除く。」（法２条１項）と規定されています。
　また、特定空家等については、「この法律において『特定空家等』とは、そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態又は著しく衛生上有害となるおそれのある状態、適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態にあると認められる空家等をいう。」（同条２項）と規定されています。

４　制度概要

　　それでは、空家対策特措法は、どのような内容となっているのでしょうか。

（１）基本指針・計画の策定等

　　まず、国や公共団体に対しては、国が空家等に関する施策の基本指針を定めること（法５条）、市町村は国の指針に則した空家等対策計画を定めることができる旨（法６条）及び協議会を設置が可能であること（法７条）を規定しています。また、都道府県は、市町村が講ずる措置に対する助言や市町村相互の連絡調整等の必要な措置を行うように努めるものとされています（法８条）。

　　このように、国や地方公共団体が相互に連携して空家問題に取り組むべきであることが定められているといえるでしょう。

（２）空家等についての情報収集等

　　外観上危険と認められる空家等に対する情報収集のための立入り（法９条）や所有者等の把握のために固定資産税情報の内部利用（法１０条）が可能であることなどが規定されています。また、市町村長が、空家等の所有者に対し、管理のための情報提供や助言などができることも定められています（法１２条）。

（３）空家等及び跡地の活用・財政上の措置及び税制上の措置等

　　空家等の跡地の活用（法１３条）や財政上の措置及び税制上の措置等（法１５条）に関する規定も設けられています。財政上の措置及び税制条の措置については、以下の７で詳しく解説します。

（４）特定空家等に対する措置

　　空家等のうち、特定空家等については、市町村長は、特定空家等の所有者等に対し、除却、修繕、立木竹の伐採についての助言又は指導、勧告、命令が可能とされています（法１４条１項乃至３項）。さらに、命令を受けたにもかかわらず対象者が必要な措置を取らない場合には、行政代執行により強制的な実現が可能と規定されています（同条９項）。また、そもそも命令の対象者が確知できない場合には、通常の代執行の手続きより簡略な略式代執行により必要な措置の実現が可能とされています（同条１０項）。

　　また、上記のうち、「勧告」に従わなかった場合には固定資産税等の住宅用地特例の例外除外（地方税法３４９条の３の２第１項括弧書）、「命令」に従わなかった場合には５０万円以下の過料の制裁（法１６条１項）も規定されています。

５　空家等対策特措法の施行後の状況

　　空家等対策特措法は、平成２７年２月２６日に施行されました。現時点（令和４年）では、同法施行から既に５年以上が経過しています。令和３年２月４日に国土交通省から「空家対策特措法について」という資料が公開されており、同資料４頁以下に空家対策特措法の施行後の状況が記載されています。ここでは、同資料に基づき、空家対策特措法の施行後の状況を紹介します。詳細な数字については上記資料もご参照ください（　001385948.pdf (mlit.go.jp　)　。
　まず、空家等対策計画についてみると、約７割の市区町村で空家等対策計画が既に策定され、かつ、今後策定する予定がある市区町村も約２割に上ります。同法に基づく行政代執行や略式代執行についても、令和２年３月３１日時点で、それぞれ６９件及び１９１件の実施件数があります。
　市区町村の取組みにより除去等がされた特定空家等は、上記の代執行等の件数も併せて、１万１８８７物件にも上ります。もっとも、特定空家等は、市区町村が把握しているだけでも、まだ１万７６３６物件も残存しています。そのため、今後も、空家問題への取組みは続くものと思われます。

６　所有者不明建物・管理不全建物管理制度との関係

　空家対策特措法が施行され、同法に基づく取組みも着実に増加してきました。もっとも、以前ブログで解説した通り、土地法制改正により、その中で所有者不明建物・管理不全建物管理制度が創設されています。特定空家等についても、所有者不明建物管理制度等の要件が満たされれば、この管理制度の利用（併用）も考えられるところです。

　例えば、特定空家等かつ所有者不明建物を除却する場合、市町村長は、略式代執行の方法によることも考えられます。
　しかし、略式代執行の要件充足性を判断することは困難であるとともに、代執行費用の予算措置が必要で、事後的に代執行費用を回収することも困難です。そのため、法的には略式代執行の方法によることができるとしても、現実には、略式代執行を行うことが難しい場合もあり得ます。

　これに対し、所有者不明建物管理制度を利用した場合には、建物の管理は管理人が行うこととなり、また、一定の予納金が必要であるものの、建物の売却により予納金が回収できる場合もあり得るなどのメリットがあります。また、管理人が選任されると、この管理人は、同時に空家対策特別措置法３条にいう「管理者」に該当すると解されます。そのため、市町村長は、管理人に対し、空家対策特別措置法に規定された指導等の各種の権限行使も可能となると考えられます。もっとも、所有者不明建物管理制度は、「利害関係人」が申し立てなければなりません（民法２６４条の１４第１項）。当該空家の隣人等は「利害関係人」に当たると考えられますが、公共団体の長が「利害関係人」に当たるかどうかは議論があったことから、所有者不明土地利用円滑化特措法新３８条２項で、公共団体の長も「利害関係人」にあたるとされました（ただし、令和５年４月１日施行）。

　このように、所有者不明土地関係法改正で制定された制度と空家対策特措法に基づく制度のいずれを利用するか、あるいはこれらの制度を組み合わせて利用するかは、事案に応じて具体的に検討する必要があるといえます。

７　財政上の措置及び税制上の措置（法１５条関係）

（１）財政上の措置

空家の放置で税金が6倍になることがあります。

住宅用地については、固定資産税と都市計画税の課税標準の特例（地方税法349条の3の2、702条の3）があり、例えば、小規模住宅用地については特例で固定資産税の課税標準が6分の1になっています。しかし、空家を適切に管理せずに放置し続けると特定空家（法2条2項）と判断されることがあり、状態改善するよう助言・指導、勧告をされることで、上記の特例の適用対象外となってしまいます（地方税法349条の3の2）。

イ　相続した空家等の譲渡の所得税について

相続した空家の譲渡（平成28年4月1日から令和5年12月31日までの間の譲渡で、当該相続の開始があつた日から同日以後３年を経過する日の属する年の12月31日までの間にしたもの）では、譲渡所得から3,000万円を特別控除されることがあります（租税特別措置法35条3項）。ただ、この特別控除の特例を受けるための要件は多く、ご自身の譲渡が充たしているか確認する必要があります。

まず、①家屋と敷地の両方を相続②その家屋が昭和56年5月31日以前に建築③売却先が第三者（配偶者や親族、同族会社等でない）④売却金額が1億円以下であることが必要です。家屋又は家屋と敷地の売却をする場合は、⑤家屋が相続開始時から売却時まで空き家であった（相続人等の居住の用等に供されていない）⑥売却時に耐震性があることが必要ですし、相続した居住用家屋を取り壊した後その敷地の用に供されていた土地等の売却をする場合も、⑤と同じようなことが求められます。

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１　はじめに

　　土地法制改正①総論（https://m2-law.com/blog/4048/）でも触れましたが、所有者不明土地問題の一つの側面として、所有者不明土地が管理不全状態になりやすいという問題があります。

　　今回ご紹介する「所有者不明」「土地等」管理制度・「管理不全」「土地等」管理制度（民法２６４条の２以下及び２６４条の９以下）は、こうした問題に対処しようとする制度です。
　以下では、所有者不明土地管理制度に重点を置いて解説を行い、その他の制度については簡単に解説を行うこととします。

　　これらの制度の施行は、令和５年４月１日からです。

２　所有者不明「土地」・「建物」管理制度

　　財産の管理に関する制度としては、これまでも、不在者管理制度(民法２５条１項)や相続財産管理（民法９５２条）がありました。しかし、これらの制度では、不在者等の財産の全てが管理の対象になり、管理費用が高額になるという問題があります。
　今回創設された所有者不明土地等管理制度等の特徴は、従前の不在者や被相続人といった「人」に着目した管理と異なり、所有者不明土地等という「物」に着目した管理を可能とするところにあります。

（１）所有者不明「土地」管理制度

　　　まず、所有者不明土地管理制度について解説します。

　　ア　具体例

　所有者不明土地管理制度の利用が検討される例としては、隣地が管理不全状態で草木が生い茂ったり、工作物が倒壊し又は倒壊の危険が生じているなどして、自己所有地に妨害状態が生じ又は生じるおそれがあるといった場合が考えられます。
　このような場合、当該土地の所有者は、隣地の所有者に対し、妨害状態の排除や予防を請求することが出来ます。
　しかし、そもそも隣地の所有者が不明であれば、このような請求をする相手方が不明であり、所有者が対応に窮する可能性があります。
　このような場合には、甲土地の所有者は、所有者不明土地管理制度を利用し、選任された所有者不明土地管理人に対し、妨害排除や予防を請求することができるようになります。

イ　要件等

　では、どのような場合に、所有者不明土地管理制度を利用できるのでしょうか。
　まず、対象土地について、「所有者を知ることができず、又はその所在を知ることができない」ことが必要です（民法２６４条の２第１項）。所有者が誰かわからない場合だけでなく、所有者がどこにいるかわからない場合も含まれます。
　そして、この制度を利用できるのは、「利害関係人」（同項）及び「国の行政機関の長又は地方公共団体の長」（所有者不明土地利用円滑化特措法新３８条２項・施行日は同じく令和５年４月１日）です。「利害関係人」についてみると、どのような人が「利害関係人」当たるかは法律には明記されていないのですが、例えば単なる隣人は「利害関係人」含まれないものの、隣地の管理不全状態により悪影響を被っている者は「利害関係人」当たると考えられています。
　上記の「利害関係人」等は、裁判所に対し、所有者不明土地管理命令の申立を行います。そして、裁判所は、「必要があると認めるとき」には、所有者不明土地管理命令を発令し、所有者不明土地管理人が選任します（民法２６４条の２第１項、４項）。この必要性についてですが、必要性がないと考えられる場合の例としては、不在者管理など他の財産管理制度が既に利用されている場合が考えられます。
　なお、管理費用については、当該土地の所有者が負担するのが原則です（民法２６４条の７第２項）。しかし、予納金が必要な場合もあるとされています（民法２６７条の７第１項参照）。

　　ウ　効果

　　　　このようにして、所有者不明土地管理人が選任されると、当該土地等の管理処分権は、所有者不明土地管理人にのみ帰属することになります（民法２６４条の３第１項）。
　所有者不明土地管理命令の効力は、当該土地と土地上の一定の動産などに及び（民法２６４条の２第２項）、所有者不明土地管理人は、これらの物の保存行為や対象財産の性質を変えない範囲における利用・改良行為をすることができます（民法２６４条の３第２項各号）。
　また、所有者不明土地管理人は、裁判所の許可を得れば、当該所有者不明土地の所有者の同意がなくても、対象土地を売却することが出来ます（民法２６４条の３第２項柱書本文）。そのため、民間事業や公共事業に際して所有者不明土地を買受けを希望する者（このような者も前記「利害関係人」に当たり得ます。）が同制度の申立てを行い、管理人から買受けることによって、土地利用の活性化にもつながると期待されているのです。

（２）所有者不明「建物」管理制度

　　　以上のような所有者不明土地管理制度とは別に、今回の改正では、建物についての所有者不明建物管理制度（民法２６４条の８）も定められました。
　建物についての管理制度を創設しなくても、「土地の管理制度の効力を建物に及ぼせばよいのではないか」と考えられるかもしれません。
　しかし、土地と建物は別個の物とされているため、土地と建物の所有者が異なる場合があります。その場合に同一の管理人が、土地と建物の双方とも管理するとすれば、利益相反のおそれがあるのです。例えば、土地上の家屋が老朽化している場合、土地の所有者からみれば建物の解体が利益になりますが、家屋の所有者からすれば建物の存続が利益になります。
　そのため、今回の改正では、土地と建物のそれぞれについて管理制度が創設され、それぞれ規定が整備されることとなったのです。
　もっとも、土地と建物の双方の所有者が同一の場合には、利益相反のおそれがないことから、土地と建物について同一の管理人が専任される場合も多いと思われます。

３　「管理不全」土地・建物管理制度

　以上のような所有者不明土地・建物管理制度が創設されたのですが、不動産の管理不全状態は、所有者が不明である場合にのみ生じるわけではありません。例えば、所有者が誰かが判明し、かつ、どこにいるかがわかったとしても、遠方に暮らしている等の理由により、土地等を管理する意思が希薄であるという場合も考えられます。

　このような場合に対処するため、今回の改正では、管理不全土地等管理制度（民法２６４条の９及び民法２６４条の１４）も創設されました。
　管理不全土地等管理命令の発令要件は、①対象土地又は建物の所有者による管理が不適当なことによって「他人の権利又は法律上保護される利益が侵害され、又は侵害されるおそれがある」こと、②「利害関係人」による申立て及び③「必要があると認め」られることです（民法２６４条の９第１項、民法２６４条の１４第１項）。
　管理不全土地等管理命令が発令されると、管理人は、当該対象土地等につき、保存行為等をすることができます（民法２６４条の１０）。
　もっとも、所有者不明土地等管理命令と異なり、管理不全土地等管理管理人は、所有者の同意なく、当該土地等を処分することはできません（民法２６４条の１０第３項）。

４　所有者不明土地等管理制度と管理不全土地等管理制度

　　ここまでの解説で、所有者不明土地等管理制度（要件は「所有者不明等」です。）と管理不全土地等管理制度（要件は「管理不適当」です。）のどちらの要件もみたす場合にはどうなるのかという疑問を持たれるかもしれません。

　　すなわち、所有者不明であるがゆえに管理不全状態となっている土地・建物については、どちらの制度を使えばよいのかという問題です。
　法律上は、どちらの制度を利用することも可能です。もっとも、所有者不明土地等管理制度の方が、所有者の同意なく、裁判所の許可のみで、土地等を処分できる点で管理人の権限が大きいと考えられます。

　　そのため、両制度の双方の要件を満たす場合には、所有者不明土地等管理制度を利用する方がよいと思われます。

５　まとめ

　　今回は、所有者不明土地等管理制度・管理不全土地等管理制度について、所有者不明土地管理制度を中心に解説をしました。もっとも、ブログ記事の性質上解説を省略した箇所もあります。
　土地・建物の管理については、本文でも言及した相続財産管理制度など、利用可能な制度が複数存在することもあります。具体的にどの制度を利用するべきかは、それぞれの制度の特色やメリット・デメリットを踏まえたうえで検討する必要があります。

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