不動産

不動産関連①賃貸業と改正民法・修繕

2021.04.19

 

 最近、村上新村法律事務所は、不動産業者の方とのお付き合いが増えていることから、不動産関連ブログを連載することにしました。手始めは、賃貸業と改正民法との関係について、若干。第1回目は、修繕に関する問題です。

 

1 修繕関連の令和2年改正民法の概要は、以下のとおりです。

(1)先ず、民法606条は、以下のとおり定めています。

 

 1.賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。ただし、賃借人の責めに帰すべき事由によってその修繕が必要となったときは、この限りでない。

 2.賃貸人が賃貸物の保存に必要な行為をしようとするときは、賃借人は、これを拒むことができない。

 

  下線部が、令和2年改正民法による部分です。改正趣旨としては、改正前民法606条では、賃借人の責めに帰すべき事由によって賃借物の修繕が必要となった場合であっても、貸主が修繕義務を負担するのかどうか明確ではなかったので、貸主は修繕義務を負わないということを明確にしたということです。

 

(2)次に、民法607条の2が以下のとおり、追加されました。

 

賃借物の修繕が必要である場合において、次に掲げるときは、賃借人は、その修繕をすることができる。
一 賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知し、又は賃貸人がその旨を知ったにもかかわらず、賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしないとき。
二 急迫の事情があるとき。

 

  改正趣旨としては、改正前民法では、賃借人の修繕権限に関する明確な規定がありませんでした。解釈上、賃借人に修繕権限があるとの解釈がされていましたが、無条件に賃借人が修繕できるとすることも適当ではないため、賃借人が修繕できる場合を明確に定め、貸主と借主の利益の調整を図った規定ということになります。

 

2 修繕関連事項を契約書で定める場合の注意点

(1)ただ、改正民法606条、607条の2は任意規定として、特約による変更は可能とされています。

 そこで、どの程度の修正が可能か問題になりますが、特約の内容が公序良俗に反する場合は民法90条により、あまりに賃借人に不利な特約は消費者契約法10条により、無効となる可能性あります。

(2)具体例による説明

 ちなみに、国土交通省が提供する賃貸住宅標準契約書(以下、標準契約書といいます。)における修繕関連条項は、以下のようになっています。

 

(契約期間中の修繕)

第9条 甲は、乙が本物件を使用するために必要な修繕を行わなければならない。この場合の修繕に要する費用については、乙の責めに帰すべき事由により必要となったものは乙が負担し、その他のものは甲が負担するものとする。

2 前項の規定に基づき甲が修繕を行う場合は、甲は、あらかじめ、その旨を乙に通知しなければならない。この場合において、乙は、正当な理由がある場合を除き、当該修繕の実施を拒否することができない。

3 乙は、本物件内に修繕を要する箇所を発見したときは、甲にその旨を通知し修繕の必要について協議するものとする。

4 前項の規定による通知が行われた場合において、修繕の必要が認められるにもかかわらず、甲が正当な理由なく修繕を実施しないときは、乙は自ら修繕を行うことができる。この場合の修繕に要する費用については、第1項に準ずるものとする。

5 乙は、別表第4に掲げる修繕について、第1項に基づき甲に修繕を請求するほか、自ら行うことができる。乙が自ら修繕を行う場合においては、修繕に要する費用は乙が負担するものとし、甲への通知及び甲の承諾を要しない。

 

1項は、改正民法606条1項と同じことを述べています。

2項も基本的には改正民法と同様ですが、甲(賃貸人)としてはいきなり修繕費の請求をされても困るので、乙(賃借人)が修繕する際は前もって通知することを求めています。

3項の趣旨は、2項と同様で、甲保護の観点から、修繕前の通知と協議を求めています。民法607条の2号が求めているのは通知(+相当期間の経過)のみなので、協議は契約書で別途定める手続です。ただ、必要な修繕かどうかは、客観的なものとして、最終的には裁判所が決めるものなので「必要な修繕でない」という甲のゴリ押しを認めるものではありません。それは、4項が、正当な理由なく甲が修繕に応じない場合には、乙が修繕でき、また、その費用も1項に基づき甲に請求できる場合があることを定めていることからも明らかだと思います。乙自らが修繕する前に協議の場を踏むことで必要な修繕か否かに関する甲との紛争を事前に防止するものと解されます。

5項は、必要な修繕といっても、軽微なものに関しては、乙が自らの費用で負担し簡易な手続で修繕する方が合理的(賃貸目的物にも大きな影響を与えず、安価・迅速に済む)と考えられることから、民法607条の2の厳格な手続を排除するのと引き換えに、606条1項の例外を認めたものと解されます。

ちなみに、別表4で定めるものは、以下のようなものです。

畳表の取替え・裏返し、障子紙の張替え、ふすま紙の張替え

電球・蛍光灯・LED照明の取替え、ヒューズの取替え

給水栓の取替え、排水栓の取替え

その他費用が軽微な修繕

 

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投稿者:弁護士法人村上・新村法律事務所

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