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土地法制改正⑥所有者不明土地管理制度等

2022.04.09

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１　はじめに

　　土地法制改正①総論（https://m2-law.com/blog/4048/）でも触れましたが、所有者不明土地問題の一つの側面として、所有者不明土地が管理不全状態になりやすいという問題があります。

　　今回ご紹介する「所有者不明」「土地等」管理制度・「管理不全」「土地等」管理制度（民法２６４条の２以下及び２６４条の９以下）は、こうした問題に対処しようとする制度です。
　以下では、所有者不明土地管理制度に重点を置いて解説を行い、その他の制度については簡単に解説を行うこととします。

　　これらの制度の施行は、令和５年４月１日からです。

２　所有者不明「土地」・「建物」管理制度

　　財産の管理に関する制度としては、これまでも、不在者管理制度(民法２５条１項)や相続財産管理（民法９５２条）がありました。しかし、これらの制度では、不在者等の財産の全てが管理の対象になり、管理費用が高額になるという問題があります。
　今回創設された所有者不明土地等管理制度等の特徴は、従前の不在者や被相続人といった「人」に着目した管理と異なり、所有者不明土地等という「物」に着目した管理を可能とするところにあります。

（１）所有者不明「土地」管理制度

　　　まず、所有者不明土地管理制度について解説します。

　　ア　具体例

　所有者不明土地管理制度の利用が検討される例としては、隣地が管理不全状態で草木が生い茂ったり、工作物が倒壊し又は倒壊の危険が生じているなどして、自己所有地に妨害状態が生じ又は生じるおそれがあるといった場合が考えられます。
　このような場合、当該土地の所有者は、隣地の所有者に対し、妨害状態の排除や予防を請求することが出来ます。
　しかし、そもそも隣地の所有者が不明であれば、このような請求をする相手方が不明であり、所有者が対応に窮する可能性があります。
　このような場合には、甲土地の所有者は、所有者不明土地管理制度を利用し、選任された所有者不明土地管理人に対し、妨害排除や予防を請求することができるようになります。

イ　要件等

　では、どのような場合に、所有者不明土地管理制度を利用できるのでしょうか。
　まず、対象土地について、「所有者を知ることができず、又はその所在を知ることができない」ことが必要です（民法２６４条の２第１項）。所有者が誰かわからない場合だけでなく、所有者がどこにいるかわからない場合も含まれます。
　そして、この制度を利用できるのは、「利害関係人」（同項）及び「国の行政機関の長又は地方公共団体の長」（所有者不明土地利用円滑化特措法新３８条２項・施行日は同じく令和５年４月１日）です。「利害関係人」についてみると、どのような人が「利害関係人」当たるかは法律には明記されていないのですが、例えば単なる隣人は「利害関係人」含まれないものの、隣地の管理不全状態により悪影響を被っている者は「利害関係人」当たると考えられています。
　上記の「利害関係人」等は、裁判所に対し、所有者不明土地管理命令の申立を行います。そして、裁判所は、「必要があると認めるとき」には、所有者不明土地管理命令を発令し、所有者不明土地管理人が選任します（民法２６４条の２第１項、４項）。この必要性についてですが、必要性がないと考えられる場合の例としては、不在者管理など他の財産管理制度が既に利用されている場合が考えられます。
　なお、管理費用については、当該土地の所有者が負担するのが原則です（民法２６４条の７第２項）。しかし、予納金が必要な場合もあるとされています（民法２６７条の７第１項参照）。

　　ウ　効果

　　　　このようにして、所有者不明土地管理人が選任されると、当該土地等の管理処分権は、所有者不明土地管理人にのみ帰属することになります（民法２６４条の３第１項）。
　所有者不明土地管理命令の効力は、当該土地と土地上の一定の動産などに及び（民法２６４条の２第２項）、所有者不明土地管理人は、これらの物の保存行為や対象財産の性質を変えない範囲における利用・改良行為をすることができます（民法２６４条の３第２項各号）。
　また、所有者不明土地管理人は、裁判所の許可を得れば、当該所有者不明土地の所有者の同意がなくても、対象土地を売却することが出来ます（民法２６４条の３第２項柱書本文）。そのため、民間事業や公共事業に際して所有者不明土地を買受けを希望する者（このような者も前記「利害関係人」に当たり得ます。）が同制度の申立てを行い、管理人から買受けることによって、土地利用の活性化にもつながると期待されているのです。

（２）所有者不明「建物」管理制度

　　　以上のような所有者不明土地管理制度とは別に、今回の改正では、建物についての所有者不明建物管理制度（民法２６４条の８）も定められました。
　建物についての管理制度を創設しなくても、「土地の管理制度の効力を建物に及ぼせばよいのではないか」と考えられるかもしれません。
　しかし、土地と建物は別個の物とされているため、土地と建物の所有者が異なる場合があります。その場合に同一の管理人が、土地と建物の双方とも管理するとすれば、利益相反のおそれがあるのです。例えば、土地上の家屋が老朽化している場合、土地の所有者からみれば建物の解体が利益になりますが、家屋の所有者からすれば建物の存続が利益になります。
　そのため、今回の改正では、土地と建物のそれぞれについて管理制度が創設され、それぞれ規定が整備されることとなったのです。
　もっとも、土地と建物の双方の所有者が同一の場合には、利益相反のおそれがないことから、土地と建物について同一の管理人が専任される場合も多いと思われます。

３　「管理不全」土地・建物管理制度

　以上のような所有者不明土地・建物管理制度が創設されたのですが、不動産の管理不全状態は、所有者が不明である場合にのみ生じるわけではありません。例えば、所有者が誰かが判明し、かつ、どこにいるかがわかったとしても、遠方に暮らしている等の理由により、土地等を管理する意思が希薄であるという場合も考えられます。

　このような場合に対処するため、今回の改正では、管理不全土地等管理制度（民法２６４条の９及び民法２６４条の１４）も創設されました。
　管理不全土地等管理命令の発令要件は、①対象土地又は建物の所有者による管理が不適当なことによって「他人の権利又は法律上保護される利益が侵害され、又は侵害されるおそれがある」こと、②「利害関係人」による申立て及び③「必要があると認め」られることです（民法２６４条の９第１項、民法２６４条の１４第１項）。
　管理不全土地等管理命令が発令されると、管理人は、当該対象土地等につき、保存行為等をすることができます（民法２６４条の１０）。
　もっとも、所有者不明土地等管理命令と異なり、管理不全土地等管理管理人は、所有者の同意なく、当該土地等を処分することはできません（民法２６４条の１０第３項）。

４　所有者不明土地等管理制度と管理不全土地等管理制度

　　ここまでの解説で、所有者不明土地等管理制度（要件は「所有者不明等」です。）と管理不全土地等管理制度（要件は「管理不適当」です。）のどちらの要件もみたす場合にはどうなるのかという疑問を持たれるかもしれません。

　　すなわち、所有者不明であるがゆえに管理不全状態となっている土地・建物については、どちらの制度を使えばよいのかという問題です。
　法律上は、どちらの制度を利用することも可能です。もっとも、所有者不明土地等管理制度の方が、所有者の同意なく、裁判所の許可のみで、土地等を処分できる点で管理人の権限が大きいと考えられます。

　　そのため、両制度の双方の要件を満たす場合には、所有者不明土地等管理制度を利用する方がよいと思われます。

５　まとめ

　　今回は、所有者不明土地等管理制度・管理不全土地等管理制度について、所有者不明土地管理制度を中心に解説をしました。もっとも、ブログ記事の性質上解説を省略した箇所もあります。
　土地・建物の管理については、本文でも言及した相続財産管理制度など、利用可能な制度が複数存在することもあります。具体的にどの制度を利用するべきかは、それぞれの制度の特色やメリット・デメリットを踏まえたうえで検討する必要があります。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　以上

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狙われる！？18歳・19歳「金（かね）」と「美（び）」の消費者トラブルに気をつけて！(発表情報)_国民生活センター (kokusen.go.jp)

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未成年取消権

2022.03.31

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令和４年４月１日から、成年年齢が２０歳から１８歳に引き下げられます。その際、一番危惧されていることは、民法上の未成年取消権を使えなくなる年齢層が増えるという点です。

未成年取消権とは、民法５条が定める制度で「未成年が法律行為をするには、その法定代理人の同意を得なければならない。…前項の規定に反する法律行為は、取り消すことができる。」というものです。例えば、親（法定代理人）の同意なく契約（法律行為）をしたとしても、未成年であるならば「未成年という理由だけで」契約を取り消せます。契約の目的物に問題があったというような理由は不要です。

何故、そのような制度が存在するかといえば、未成年者は判断能力に乏しく騙されやすいから定型的な保護が必要という点なのでしょうが、日本の実情からみて未成年の成熟度が増してきているのか（昔と比べて１８歳にもなれば立派な判断能力がある）といえば、疑問が湧くところです。建前としては、若者の自己決定権の尊重と世界の趨勢（世界の８０％では１８歳からが成年）というのが成年年齢引き下げの理由になっていますが、それでいいのかということですね。

国民生活センターが関係するパイオネット情報によれば、１８歳から２４歳までの若者の相談件数は、以下のとおりで、その半数以上が１８歳・１９歳です。

　　　　　　　全体　　　１８・１９歳　　　割合

２０１８年　７３９３　　　４０３５　　　５４．５％

２０１９年　８５７１　　　５２０３　　　６０．７％

２０２０年　７７４１　　　４８２０　　　６２．２％

相談内容としては、ダイエットサプリ、除毛剤の定期購入、洋服などの模倣品、アダルトサイト等が多く、契約としての要保護性がどこまであるのか疑問もあり、ただ、その目的物に問題（瑕疵）があったと直ちに言い切れるかどうかもわからないので、未成年取消権という武器を失うことは、１８・１９歳の人には大きなことなのかもしれません。一層の注意が必要です。

以下は、国民生活センターの関連ページです。関心ある方は、どうぞ。

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土地法制改正⑤相続土地国家帰属制度

2022.03.25

１　はじめに

　　今回は、所有者不明土地関連法の一つとして制定された「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律」について解説します（以下「法」と言います。）また、この法に基づく制度を「相続土地国庫帰属制度」といいます。なお、法の施行は、令和５年４月２７日からです（「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律の施行期日を定める政令」（令和３年１２月１４日閣議決定））。

２　制度の概要及び制定理由

（１）制度概要

　　　今回創設された相続土地国庫帰属制度は、相続により取得した土地を手放し、国庫に帰属させるための制度です。相続財産等を手放す仕組みとしては、相続放棄（民法９３９条）も考えられるところです。しかし、今回創設された相続土地国庫帰属制度は、相続放棄と比較すると、その土地のみを手放すことができるという点に特色があります。すなわち、相続放棄をすると初めから相続人とならなかったものとみなされるため、被相続人の財産の全てを取得することができません。しかし、相続土地国庫帰属制度では、取得した財産のうちで当該土地だけを手放すことができるのです。

（２）制定理由

　　　以上のように「土地を手放すための制度」として創設された相続土地国庫帰属制度ですが、なぜこの制度が作られたのでしょうか。

　　　その理由は、主に次の２つです。

ア　土地を手放したいと考える人の増加
　まず、１つめとしては、土地を手放したいと考える人が増加していることです。
　例えば、既に地元を離れて生活している場合、相続によって地元の土地を取得したとしても今後活用することが見込めなければ、土地所有者としての管理の負担ばかりがかかるということもあります。このような場合には、土地を手放すニーズがあります。

イ　所有者不明土地及び管理不全土地の発生予防
　次に、所有者不明土地や管理不全土地の発生予防という理由があげられます。法1条にも、「所有者不明土地の発生の抑制を図ることを目的とする」と明記されているところです。
　総論（ https://m2-law.com/blog/4048/ ）の記事でも述べましたが、所有者不明土地問題の解決のためにアプローチとして、発生予防の視点と利用円滑化の視点が必要です。欲しくもない土地を手放せずに所有し続ける場合について考えると、例えばそのような土地について相続登記をしようとは考えないでしょうし（相続登記がされないことは所有者不明土地の発生原因の一つです。）また、管理も積極的に行いたいとは考えないでしょう。その土地が放置されたまま、さらに相続が繰り返されると、所有者不明土地が発生してしまうことになります。
　相続人が土地を手放すことができれば、このような事態を回避することができることになります。

３　要件

　　では、相続等により取得した土地であればどのような場合でも相続土地国庫帰属制度を使うことができるかといえば、そうではありません。この制度を使うためには、以下の要件を満たす必要があります。

（１）主体に関する要件

　　　まず、「誰が」この国庫帰属制度を利用できるのかという点についてみていきます。

　　　この制度を利用できるのは、原則として、相続又は遺贈により土地所有権の全部又は一部を取得した者です（法２条１項）。

（２）土地に関する要件
　次に、「どのような土地」であれば、相続土地国庫帰属制度が使えるのかについてみていきます。
　法には、この制度を利用できるための土地の要件として、

　　　①土地上に建物がないこと
　　　②担保権・用益物権が設定されてないこと
　　　③通路など他人による使用が予定されている土地でないこと
　　　④土壌汚染がないこと
　　　⑤境界が不明でなく、所有権の存否、帰属又は範囲の争いがないこ
　　　　と
　　　⑥管理・処分に過分の費用・労力を要するような崖地でないこと
　　　⑦通常の管理・処分を阻害するような工作物、車両又は樹木等がな
　　　　いこと
　　　⑧通常の管理・処分を阻害するような埋設物がないこと
　　　⑨隣接する土地の所有者その他の者との争訟によらなければ通常
　　　　の管理又は処分をすることができない土地として政令で定める
　　　　もの
　　　⑩その他管理・処分に過分の費用・労力を要しないこと

の１０個の要件が定められています（法２条３項、５条１項）。
　したがって、相続土地国庫帰属制度を使うためには、当該土地が、上記１０個の要件を満たしている必要があります。

４　手続き

　　それでは、実際には、どのような手続きにより相続土地国庫帰属制度を利用できるのでしょうか。

　　この制度により土地を手放すための手続きの流れは、①承認申請（法３条）→②法務大臣（法務局）による審査（法５条）→③負担金の納付となっています（法１０条）。
　負担金というものが出てきました。実は、相続土地国庫帰属制度を利用して土地を手放すのは無料ではないのです。負担金の額は、１０年分の土地管理費相当額とされています。負担金の具体的な額や計算方法については、今後政令で定められることとなりますが、目安として、現在の国有地の管理費用が参考になります。
　国有地の標準的な管理費用１０年分の額は、粗放的な管理で足りる原野で約２０万円、市街地の宅地 (２００㎡) で約８０万円となっています。
　したがって、上記負担金の額を考えるにあたっても、この額が一応の目安になると思われます。
　また、上記①の承認申請時に、審査手数料も必要となります。

５　まとめ

　　今回は、新しく制定された相続土地国庫帰属制度につき解説しました。相続土地国庫帰属には、管理に手間のかかる土地を手放し、管理等の負担から解放されるというメリットがあります。しかし、予納金等の費用もかかるなど、全くデメリットがないとはいえないところです。

　　国相続土地国庫帰属制度は新しい制度で、要件等についてまだまだ様々な議論があるところです。そのため、今後の利用状況が注目されています。実際にこの制度を利用するかどうかを考えるにあたっては、今後の運用状況も参考にしつつ、メリット・デメリット等を考慮して検討する必要があります。

以上

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土地法制改正④共有

2022.03.08

第１　はじめに

　所有者不明土地が共有地であることは少なくないですが、共有制度に起因して問題が生じている場面が指摘されていたため、共有物の管理・変更規定を見直し、共有物の管理者に関する規定の整備、共有状態の解消を促進する制度が設けられました。以下、それぞれについて、解説します。

第２　共有物の変更・管理規定の見直し

　１　民法は、共有物に対する変更・管理・保存といった行為に応じて、単独で出来るのか一定程度の共有者の同意（価格の過半数・全員）が必要なのかを定めています（共有物全体の処分には全員の同意が必要と解釈されています。）。ただ、必ずしもその概念・内容・範囲が明確ではなく、実務上慎重を来す意味で、共有者全員の同意を必要と解した結果、共有者の一部の反対あるいは所在不明によって当該行為を断念せざるをえないという事態が発生していました。それと関連し、以下のような規定の見直しがされました。

２　共有物の変更・管理規定の整理

（１）旧民法と比較しながら新民法を整理すると以下のとおりになります。

　　　　旧民法　　　　　　　　　　　　　　新民法

変更　　全員の同意　　　　　　251条　　　　全員の同意（軽微変更を除く）251条1項

管理　　過半数の同意　　　　　252条本文　　過半数の同意（軽微変更・管理）　251条1項、252条1項

保存　　他の共有者の同意不要　252条但書　　他の共有者の同意不要　252条5項

（２）軽微変更

軽微変更とは「形状・効用の著しい変更を伴わないもの」とされています（新民法２５１条１項）。重要なのは「費用の多寡」が基準とされていない点で、費用が多額になりやすいもの（例えば、砂利道のアスファルト舗装、建物の外壁・屋上防水等の大規模修繕工事）も「軽微変更」として、過半数の同意で可能な場合があるとされていることです（とはいえ、軽微変更か否かは事後的客観的に裁判所が判断する解釈問題なので、慎重な対応が必要です。）。

（３）管理

従前から、共有物の賃貸については議論がありましたが、新民法２５２条４項では、短期賃貸借は「管理」行為とされました（例えば、山林等以外の土地賃貸借等は５年、建物の賃貸借等は３年。ただ、借地借家法が適用される場合は別といわれています。）。

（４）所在等不明共有者について

新民法２５１条２項は、共有物の「変更」について「共有者が他の共有者を知ることができず、又はその所在を知ることができないときは、裁判所は、共有者の請求により、当該他の共有者以外の他の共有者の同意を得て共有物に変更を加えることができる旨の裁判をすることができる。」としています。

また、新民法２５２条２項は、共有物の「管理」について「裁判所は、次の各号に掲げるときは、当該各号に規定する他の共有者以外の共有者の請求により、当該他の共有者以外の共有者の持分の価格に従い、その共有物の管理に関する事項を決することができる旨の裁判をすることができる。一　共有者が他の共有者を知ることができず、又はその所在を知ることができないとき。二　共有者が他の共有者に対し相当の期間を定めて共有物の管理に関する事項を決することについて賛否を明らかにすべき旨を催告した場合において、当該他の共有者がその期間内に賛否を明らかにしないとき。」としています。

第３　共有物の管理に関する規定の整備

　１　共有物を使用する一部共有者に対する明け渡し

　（１）従前、無断で、共有物を使用する一部共有者に対する明け渡しであったとしても、他の共有者全員の同意を得てしなければならないとする見解が有力でした。しかし、例えば、共有物の賃貸借がされている場合であったとしても、管理行為の一環であれば、過半数の同意で可能な筈です。

（２）そこで、新民法２５１条１項は、第１文で「共有物の管理に関する事項…は、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決する。」とした上、第２文で「共有物を使用する共有者があるときも、同様とする。」としました。

このように改正された結果、原則として、共有者の過半数の同意で一部共有者に対する明け渡しをすることができると解釈されています。ただ、一部共有者の利益にも配慮し、新民法２５１条３項は「前二項の規定による決定が、共有者間の決定に基づいて共有物を使用する共有者に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない。」としました。特別の影響を及ぼす場合とは、例えば、一部共有者が共有物を利用できる定めがあるときに、使用者を変更したり、使用条件（期間）を変更したり、使用目的（店舗営業・住居専用）を変更したりする場合とされています（部会資料４０・３頁）。

　２　共有物の管理者

（１）共有物の管理者の選任についても、過半数で決することができるのか議論があったことから、新民法２５１条１項括弧書は、これが可能であることを明示し「共有物の管理に関する事項（次条第一項に規定する共有物の管理者の選任及び解任を含み…）は、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決する。」としました。

（２）共有物の管理者に関する規定は、以下のとおりです。

第二百五十二条の二　

１　共有物の管理者は、共有物の管理に関する行為をすることができる。ただし、共有者の全員の同意を得なければ、共有物に変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。次項において同じ。）を加えることができない。

２　共有物の管理者が共有者を知ることができず、又はその所在を知ることができないときは、裁判所は、共有物の管理者の請求により、当該共有者以外の共有者の同意を得て共有物に変更を加えることができる旨の裁判をすることができる。

３　共有物の管理者は、共有者が共有物の管理に関する事項を決した場合には、これに従ってその職務を行わなければならない。

４　前項の規定に違反して行った共有物の管理者の行為は、共有者に対してその効力を生じない。ただし、共有者は、これをもって善意の第三者に対抗することができない。

ア　管理者は、決定された管理事項に従ってその職務を行わなければなりませんが（新民法252条の２－３項）、特段の定めをしていない場合には、共有者の意見を聞くなどしながら、自己の判断で、共有物を適宜管理することになります。

イ　4項では、3項違反の行為は、「共有者に対してその効力を生じない」ことと、「これをもって善意の第三者に対抗することができない」ことが定められており、第三者保護の要件としては善意のみで足りることとなっています。

第４　共有状態の解消を促進する制度

　１　裁判による共有物分割

　（１）裁判による共有物分割に関する新民法２５８条の規定は、以下のとおりです。

第二百五十八条　

１　共有物の分割について共有者間に協議が調わないとき、又は協議をすることができないときは、その分割を裁判所に請求することができる。

２　裁判所は、次に掲げる方法により、共有物の分割を命ずることができる。

一　共有物の現物を分割する方法

二　共有者に債務を負担させて、他の共有者の持分の全部又は一部を取得させる方法

３　前項に規定する方法により共有物を分割することができないとき、又は分割によってその価格を著しく減少させるおそれがあるときは、裁判所は、その競売を命ずることができる。

４　裁判所は、共有物の分割の裁判において、当事者に対して、金銭の支払、物の引渡し、登記義務の履行その他の給付を命ずることができる。

（２）ポイントは、以下の点です。

　　ア　1項では、分割請求できる場合について、「共有者間に協議が調わないとき」のほかに「協議をすることができないとき」が加えられました（従前も、前者に後者が含まれると解されていました。）。

　　イ　2項２号では、これまで判例が認めてきた価格賠償が新たに明文化されました（最大判昭和６２年４月２２日参照）。現物分割と価格賠償分割が並列に挙げられており、これらには優劣関係はなく事案に応じて裁判所が適切な方法を選択できます。

ただ、全面的価格賠償が認められるための要件の明文化は見送られましたので、今後も判例（最１小判平成８年１０月３１日）を参考にする必要があります。ちなみに、上記最高裁判例では「当該共有物の性質及び形状、共有関係の発生原因、共有者の数及び持分の割合、共有物の利用状況及び分割された場合の経済的価値、分割方法についての共有者の希望及びその合理性の有無等の事情を総合的に考慮し、当該共有物を共有者のうちの特定の者に取得させるのが相当であると認められ、かつ、その価格が適正に評価され、当該共有物を取得する者に支払能力があって、他の共有者にはその持分の価格を取得させることとしても共有者間の実質的公平を害しないと認められる特段の事情が存するときは、共有物を共有者のうちの一人の単独所有又は数人の共有とし、これらの者から他の共有者に対して持分の価格を賠償させる方法、すなわち全面的価格賠償の方法による分割をすることも許される」とされています。

ウ　3項では、競売による代金分割が現物分割・価格賠償分割に劣後するとされています。

エ　4項では、給付命令の内容が明文化されましたが「裁判所は…できる」とされているだけなので、引き換え給付を必要と考えるのであれば、裁判所の職権を促す等の対応が必要な場合があります。

２　所在等不明共有者の持分の取得・譲渡

（１）持分取得の裁判

　　　ア　共有者が他の共有者から持分を取得しようとしても、共有者の一部が特定できない場合には裁判による共有物分割を用いることができません。また、裁判による共有物分割が可能な場合も、裁判では一定の時間がかかることや具体的な分割方法が裁判所の裁量的判断事項でその結果を予測しにくいという問題がります。

そこで、所在等不明共有者の持分を取得しようとする場合、裁判所にその請求ができるようになりました（新民法262条の2）。

イ　新民法２６２条の２の規定は、以下のとおりです。

第二百六十二条の二

１　不動産が数人の共有に属する場合において、共有者が他の共有者を知ることができず、又はその所在を知ることができないときは、裁判所は、共有者の請求により、その共有者に、当該他の共有者(以下この条において「所在等不明共有者」という。)の持分を取得させる旨の裁判をすることができる。この場合において、請求をした共有者が二人以上あるときは、請求をした各共有者に、所在等不明共有者の持分を、請求をした各共有者の持分の割合で按分してそれぞれ取得させる。

２　前項の請求があった持分に係る不動産について第258条第1項の規定による請求又は遺産の分割の請求があり、かつ、所在等不明共有者以外の共有者が前項の請求を受けた裁判所に同項の裁判をすることについて異議がある旨の届出をしたときは、裁判所は、同項の裁判をすることができない。

３　所在等不明共有者の持分が相続財産に属する場合(共同相続人間で遺産の分割をすべき場合に限る。)において、相続開始の時から十年を経過していないときは、裁判所は、第1項の裁判をすることができない。

４　第1項の規定により共有者が所在等不明共有者の持分を取得したときは、所在等不明共有者は、当該共有者に対し、当該共有者が取得した持分の時価相当額の支払を請求することができる。

５　前各項の規定は、不動産の使用又は収益をする権利(所有権を除く。)が数人の共有に属する場合について準用する。

（２）持分譲渡権限付与の裁判

　　　　不動産の共有持分のみを売却して得る代金よりも、不動産全体を売却して持分に応じて受け取る代金の方が高額になりやすいことから、所在等不明共有者がいる場合にその持分についての譲渡権限を他の共有者が持てることは重要です。

また、不動産全体を売却する前提として共有物分割や上記持分取得制度を用いる方法では迂遠で手間や費用を要するという問題もありました。

新民法では、これらの問題を解消するため、上記（１）の持分取得の裁判に類似する形で、持分の譲渡権限付与の裁判手続についての規定が設けられました（新民法262条の3）。　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　以上

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土地法制改正③相隣関係

2022.02.28

相隣関係とは、隣接する不動産所有権等の相互の権利関係を意味します。相隣関係については、民法制定以来実質的な見直しがされてこなかったところ、所有者不明土地問題が生じている近年の社会情勢に合わせて見直しがされました（令和５年４月１日施行）。

第１　隣地使用権

隣地使用権に関する新民法の規定は、以下のとおりですが、重要点について解説します。

第二百九条　

１　土地の所有者は、次に掲げる目的のため必要な範囲内で、隣地を使用することができる。ただし、住家については、その居住者の承諾がなければ、立ち入ることはできない。

一　境界又はその付近における障壁、建物その他の工作物の築造、収去又は修繕

二　境界標の調査又は境界に関する測量

三　第二百三十三条第三項の規定による枝の切取り

２　前項の場合には、使用の日時、場所及び方法は、隣地の所有者及び隣地を現に使用している者（以下この条において「隣地使用者」という。）のために損害が最も少ないものを選ばなければならない。

３　第一項の規定により隣地を使用する者は、あらかじめ、その目的、日時、場所及び方法を隣地の所有者及び隣地使用者に通知しなければならない。ただし、あらかじめ通知することが困難なときは、使用を開始した後、遅滞なく、通知することをもって足りる。

４　第一項の場合において、隣地の所有者又は隣地使用者が損害を受けたときは、その償金を請求することができる。

１　要件

（１）目的

　　　旧民法209条で認められていたのは「境界又はその付近において障壁又は建物を築造し又は修繕するため」でしたが、以下の場合が追加されました。　

・「工作物の…収去」（新民法209条1項1号）

・「境界標の調査又は境界に関する測量」（2号）

・「233条3項の規定による枝の切取り」（3号）

（２）使用方法

旧民法209条で認められていたのは「必要な範囲内」での使用でしたが、その内容を明確にするため「使用の日時、場所及び方法は、隣地の所有者及び隣地を現に使用している者…のために損害が最も少ないものを選ばなければならない」とされました。

２　内容

（１）承諾請求権から使用権へ

旧民法209条では「隣地の使用を請求することができる」とされていましたが、新民法209条では「隣地を使用することができる」と改められ、承諾請求権構成から使用権構成に変わりました。ただし、隣地を使用する権利があると構成したとしても、その実現方法をどのように考えるのかは別の問題です。

例えば、部会資料５２・２頁では「一般的に、権利がある場合であっても、自力救済は原則として禁止されているが、ここで問題になっている隣地の使用の場面に即していえば、当該隣地を実際に使用している者がいる場合に、その者の同意なく、これを使用することは、その者の平穏な使用を害するため、違法な自力救済に該当することになるのではないかと思われる。例えば、土地の所有者が、住居として現に使用されている隣地について、隣地使用権を有しているからといって、隣地使用者の同意なく門扉を開けたり、塀を乗り越えたりして隣地に入っていくことまではできないと思われる。」とされています（ただ、後述する設備設置権に関してですが、それが使用者が存在しない所有者不明土地の場合にどうなるのかについては、議論があるようです「新しい土地所有法制の解説」有斐閣８２頁）　

また、同じく部会資料５２・２頁では「隣地使用者が通知を受けても回答をしない場合には、黙示の同意をしたと認められる事情がない限り、隣地使用について同意しなかったものと推認され、土地の所有者としては、隣地使用権の確認や隣地使用の妨害の差止めを求めて裁判手続をとることになると考えられる。」とされています。

以上から、承諾を得られないときは、原則として裁判手続をとる必要があることに変わりはなく、実務上の取扱いが大きく異なることにはならないといえます。

（２）手続

隣地使用者及び所有者の利益も保護する必要から、隣地使用の目的、日時、場所、方法を「隣地使用者と隣地所有者の両方」に通知する必要があります（新民法209条3項本文）。ただし、「あらかじめ通知することが困難なとき」は遅滞なく事後通知することで足ります（同項ただし書）。

３　住家の立入り

住家の立入りについては、従前から、判決をもって隣人の承諾に代えることはできないとされていましたが、改正後もその考えが維持されています（新209条1項ただし書）。したがって、必ず任意の承諾を得なければなりません。ただし、同条がプライバシーの保護を目的とすることから、プライバシーの保護を要しない部分（屋根、屋上、外部の非常階段等）、現に居住する者がいない場合は、上記でいうところの「任意の承諾」を得る必要はありません（判決で代替することが可能、東地判平１１年１月２８日参照）。

第２　設備設置権・設備使用権

これまで民法では、公の水流又は下水道に至るまでの排水としての低地への通水（民法220条）、通水用工作物の使用（民法221条）を定めるにとどまり、各種ライフラインの設備に関する規定は不十分であったことから、新たに条文が新設されました（新民法213条の２、３）。

その規定は、以下のとおりです（令和5年4月1日施行。それ以前の設備設置行為の適法性は旧民法時の判例法理に基づき判断されますが、設置場所の変更については新民法が適用されます。）。隣地使用権と内容が似ているので、特に異なる点を太文字・大文字・イタリックで示し、必要点のみ解説をします。

第二百十三条の二　

１　土地の所有者は、他の土地に設備を設置し、又は他人が所有する設備を使用しなければ電気、ガス又は水道水の供給その他これらに類する継続的給付（以下この項及び次条第一項において「継続的給付」という。）を受けることができないときは、継続的給付を受けるため必要な範囲内で、他の土地に設備を設置し、又は他人が所有する設備を使用することができる。

２　前項の場合には、設備の設置又は使用の場所及び方法は、他の土地又は他人が所有する設備（次項において「他の土地等」という。）のために損害が最も少ないものを選ばなければならない。

３　第一項の規定により他の土地に設備を設置し、又は他人が所有する設備を使用する者は、あらかじめ、その目的、場所及び方法を他の土地等の所有者及び他の土地を現に使用している者に通知しなければならない。

４　第一項の規定による権利を有する者は、同項の規定により他の土地に設備を設置し、又は他人が所有する設備を使用するために当該他の土地又は当該他人が所有する設備がある土地を使用することができる。この場合においては、第二百九条第一項ただし書及び第二項から第四項までの規定を準用する。

５　第一項の規定により他の土地に設備を設置する者は、その土地の損害（前項において準用する第二百九条第四項に規定する損害を除く。）に対して償金を支払わなければならない。ただし、一年ごとにその償金を支払うことができる。

６　第一項の規定により他人が所有する設備を使用する者は、その設備の使用を開始するために生じた損害に対して償金を支払わなければならない。

７　第一項の規定により他人が所有する設備を使用する者は、その利益を受ける割合に応じて、その設置、改築、修繕及び維持に要する費用を負担しなければならない。

第二百十三条の三　

１　分割によって他の土地に設備を設置しなければ継続的給付を受けることができない土地が生じたときは、その土地の所有者は、継続的給付を受けるため、他の分割者の所有地のみに設備を設置することができる。この場合においては、前条第五項の規定は、適用しない。

２　前項の規定は、土地の所有者がその土地の一部を譲り渡した場合について準用する。

１　継続的給付として、例示されているのは電気、ガス、水道水の供給ですが「その他これらに類する」ものとして、下水道、電話等が含まれます。なお、設備設置権等は、土地の所有者に認められているもので、供給事業者対象ではありません（部会資料５６・4頁）。なお、新法制定前の裁判例としては、平成３１年３月１９日東京地判が、給排水管とガス管について、民法２２０条（排水のための低地の通水）、２２１条（通水用工作物の使用）、下水道法１１条（排水設備の設置等）を類推して、相手方の承諾を認めたものが参考になります。

２　自力救済が基本的に不可能であることや通知が必要であることは隣地使用権と同様です。ただし、設備設置権等では必ず事前通知が必要ですので（新民法209条3項参照）、通知の相手方が所在等不明の場合は、公示による意思表示等をすることになります。

第３　隣地の竹林の切除

旧民法では、隣地の竹木の境界線を越えたものが「根」である場合は、土地所有者が切り取ることができましたが「枝」である場合は、切り取りを隣地所有者に請求できるだけでした。「枝」に関するルールは、新民法233条1項でも原則的なものとして残っていますが、同3項ではそれが修正されました（以下、修正ルールといいます）。

第二百三十三条　

１　土地の所有者は、隣地の竹木の枝が境界線を越えるときは、その竹木の所有者に、その枝を切除させることができる。

２　前項の場合において、竹木が数人の共有に属するときは、各共有者は、その枝を切り取ることができる。

３　第一項の場合において、次に掲げるときは、土地の所有者は、その枝を切り取ることができる。

一　竹木の所有者に枝を切除するよう催告したにもかかわらず、竹木の所有者が相当の期間内に切除しないとき。

二　竹木の所有者を知ることができず、又はその所在を知ることができないとき。

三　急迫の事情があるとき。

４　隣地の竹木の根が境界線を越えるときは、その根を切り取ることができる。

１　修正ルール（新民法233条3項）

隣地の竹木の枝（境界線を越える部分）を自ら切除できる場合とされたのは3つです。

①「切除するよう催告したにもかかわらず…相当の期間内に切除しないとき」（1号）：２週間が目安

②「竹木の所有者を知ることができず、又はその所在を知ることができないとき」（2号）

③「急迫の事情があるとき」（3号）

２　竹木が共有物の場合（新233条2項）

（１）枝の切除は１項によって各共有者に対して求めることができ、当該共有者はそれに応じることができます。

（２）急迫の事情があるときは1項3号を根拠に認容判決を経ずに切除できますが、3号を根拠にできない場合は、竹木共有者全員について1号または2号の事情がなければ認容判決を経ずに切除することはできません。

　　　　もっとも、多数の者に対し催告して自ら切除するのではなく、竹林の共有者の一人について認容判決を得て強制執行により枝の切除を実行するという方法もあります。

　３　費用負担についての明文化は見送られました。個別の事案ごとに、当事者間で協議や調整を行う必要があります。

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投稿者:弁護士法人村上・新村法律事務所

土地法制改正②遺産分割等

2022.02.14

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１　はじめに

　　今回は、所有者不明土地の解消に向けた法改正のうち、相続に関する改正を解説します。今回解説するのは、①遺産分割に関する改正、②相続財産等の管理及び清算に関する改正です。相続に関係する改正としては、相続登記の義務化もありますが、こちらは不動産登記法の見直しについて紹介する記事で扱うことにし、今回は上記①及び②の改正について解説することとします。
　なお、今回解説する改正の施行日は、令和５年４月１日です（民法の一部を改正する法律の施行日を定める政令〔令和３年１２月１４日閣議決定〕）。

２　遺産分割に関する改正

（１）具体的相続分による遺産分割期間の制限

遺産分割期間の制限遺産分割に関する改正内容はいくつかありますが、そのなかでも重要なのは、具体的相続分による遺産分割期間の制限です。

　　ア　改正内容

　　　　今回の改正まで、遺産分割についての期間制限はありませんでした。しかし、今回の改正により、具体的相続分による遺産分割は、原則として、相続の開始時から１０年間の間にしなければならないと規定されました。具体的相続分とは、生前贈与等の特別受益（民法９０３条）や寄与分（民法９０４条の２）を考慮して決まる相続分のことをいいます。
　具体的相続分による遺産分割ができないと、例えば、被相続人から生前贈与等を「受けていない」相続人の取り分が具体的相続分による場合に比べて減ってしまうことになります。
　それでは、実際にどのような条文になったのかを確認してみましょう。
　新民法９０４条の３柱書本文では、「前三条の規定（注：特別受益や寄与分について規定）は、相続開始のときから１０年を経過した後にする遺産の分割については、適用しない。」と規定されています。相続開始時から１０年経過後にする遺産分割では、原則として、特別受益や寄与分を考慮されないこととなるのです。
　ここで、「原則として」と書いたのは、同じく、新民法９０４条の３で例外規定が定められているからです。
　同条ただし書では「ただし、次の各号のいずれかに該当するときには、この限りではない。」されています。そして、「次の各号」である同条１号及び２号では、例外事由として、①「相続開始のときから１０年を経過する前に、相続人が家庭裁判所に遺産の分割の請求をしたとき」（１号）及び②「相続開始のときから始まる１０年間の期間の満了前6箇月以内の間に、遺産の分割を請求することができないやむを得ない事由が相続人にあった場合において、その事由が消滅したときから6箇月を経過する前に、当該相続人が家庭裁判所に遺産の分割の請求をしたとき」（２号）が規定されています。
　相続開始時から、１０年経過後でも、①や②に該当する事情があれば、具体的相続分による遺産分割が可能です。
　なお、上記の例外に加え、１０年の経過後でも、相続人の間で具体的相続分によって遺産分割をするとの合意がされた場合は、その合意に基づく分割が可能と考えられています。

　具体的相続分（https://kawanishiikeda-law.jp/blog/926）、特別受益（https://kawanishiikeda-law.jp/blog/954）、寄与分（https://kawanishiikeda-law.jp/blog/964）に関心ある方は、別途村上新村法律事務所のブログを参照ください。

　　イ　改正理由

　　　　それでは、なぜこのような具体的相続分による遺産分割期間の制限を設ける改正がされたのでしょうか。それは、所有者不明土地の発生予防や利用の円滑化のためと考えられます。
　本ブログの所有者不明土地関係法に関する総論の記事で、今回の改正は、所有者不明土地問題に対処するものであると解説しました。そこで解説した通り、所有者不明土地問題の解決には、発生予防の視点と利用の円滑化の視点が必要です。では、遺産分割の期間を制限することがどのように所有者不明土地の発生予防や利用の円滑化につながるのでしょうか。
　まず、所有者不明土地の発生原因として、「相続登記がされないこと」が挙げられます。相続登記がされないことに対処するため、今回の改正で相続登記の義務化もされたのですが（相続登記の義務化については別記事で解説します）、相続登記のためには遺産分割が円滑に進むことが重要です。
　ここで、具体的相続分による遺産分割ができない場合について考えると、この場合、生前贈与等を受けていなかった相続人は、具体的相続分による遺産分割と比べて、遺産分割において不利益に扱われます。そのため、具体的相続分による遺産分割を主張したい相続人には、期間内に遺産分割を行うインセンティブがあると考えることもできます。その結果として、遺産分割が促進されると考えられます。
　このように、具体的相続分による遺産分割の期間制限を設けることは、間接的に遺産分割を促進するといえるのです。すなわち、遺産分割の促進→相続登記の促進（義務化）→所有者不明土地の発生予防という関係にあるのです。
　そのため、具体的相続分による遺産分割の期間制限は、所有者不明土地の発生予防につながるのです。
　また、既に存在する遺産分割長期未了状態の土地については、法定相続分による画一的で簡明な遺産分割がされれば、遺産分割未了状態の解消が促進されます。
　そのため、具体的相続分による遺産分割の期間制限は、すでに存在する遺産分割長期未了状態の土地との関係では、遺産分割未了状態を解消し、その利用円滑化につながると考えられます。

　　ウ　経過措置について

　　　　このような上記改正の施行日については、前述のとおり令和５年４月１日からですが、遺産分割の期間制限については、経過措置に注意が必要です。
　施行日は令和５年４月１日からなのですが、同日より前に発生した相続についても、本改正は適用されます（改正法付則３条第１文）。
　もっとも、施行日から５年以内にこの１０年の期間制限が経過してしまう場合には、施行日から５年を経過する時まで、家庭裁判所に遺産分割の請求（新民法９０４条の３第１号）をすることができます（改正付則３条第２文）。新民法９０４条の３第２号についても、同様の経過措置が定められています（改正付則第３条第２文）。

（２）その他の改正等

　　　遺産分割に関するその他の改正としては、遺産分割の調停又は審判の申立ての取下げに関する制限、遺産分割禁止に関する規定の整備などが行われました。

３　相続財産管理及び相続財産の清算に関する改正等

（１）相続財産の管理及び清算に関する改正

　　今回の改正前にも、相続財産の管理に関する制度として、相続財産管理人がありました。改正前の相続財産管理では、相続財産の清算を目的とした相続財産管理制度（改正前民法９５１条以下）と保存のための相続財産管理制度（改正前民法９１８条２項、９２６条２項、９３６条３項、９４０条１項）の目的を異にする制度が同じ名称の「相続財産管理制度」として規定されていました。

ア　相続財産清算人
　そこで、今回の改正では、改正前の清算のための相続財産管理制度において相続財産管理人とされていたものについて、その名称を相続財産清算人と変更し、生産手続の合理化を図るなどの改正が行われました。
　具体的には、改正前は権利関係の確定に最低１０カ月かかっていたところ、その期間を６カ月程度に短縮する等の改正がされています。

イ　相続財産管理
　相財産管理制度については、相続人不分明の場合や熟慮期間経過後遺産分割前の暫定的共有状態の場合にも利用できる等の改正がされました。これにより、所有者不明土地の管理についても、同制度の利用が一つの選択肢となりました。
　また、相続財産管制度が準用する不在者管理に関する規定についても、管理すべき財産の全部が供託されたことが管理人選任処分の取消事由に当たると規定され、その終了事由が明確化される等の改正がされました（家事新１４６条の２第１項、１４７条）。

（２）相続放棄をした者による管理についての改正

　　　改正前民法９４０条１項では、「相続を放棄した者は、その放棄によって相続人となった者が相続財産の管理を始めることができるまで、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産管理を継続しなければならない。」と規定されていました。
　改正前民法では、放棄した者でも「自己の財産におけるのと同一の注意」をもって管理することが要請されていることはわかりますが、被相続人と同居していない場合などの場合であっても、このような義務を負うかが明確ではありませんでした。
　改正後民法９４０条では、「相続を放棄したものは、その放棄の時に相続財産に属する財産を現に占有しているときは、相続人又は第９５２条第１項の相続財産の清算人に対して当該財産を引き渡すまでの間、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産を保存しなければならい。」と規定されました。
　この改正により、相続放棄をした者による管理の範囲等が明確化されました。

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投稿者:弁護士法人村上・新村法律事務所

土地法制改正①総論

2022.02.03

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１　はじめに

　　令和３年４月２１日、所有者不明土地の解消に向けた民事基本法制の見直しに関する法改正等が行われました（「民法等の一部を改正する法律」（令和３年法律第２４号）及び

「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律」（令和３年法律第２５号））。
　この法改正により、どのような変化が生じるのでしょうか。これから、このブログでは何回かに分けて上記の法改正等につき解説します。
　なお、今回の法改正等は、令和５年４月から段階的に施行されます（「民法等の一部を改正する法律の施行期日を定める政令」「相続等により取得した土地所有権の国庫へ

の帰属に関する法律の施行期日を定める政令」（令和３年１２月１４日閣議決定））。

２　所有者不明土地とは？

　　所有者不明土地とは、①不動産登記簿により所有者が直ちに判明しない土地又は②所有者が判明しても、その所在が不明で連絡が付かない土地をいいます。

　　平成２９年の国土交通省の調査によると、所有者不明土地に割合は、実に２２％にも上るそうです。２２％という数字だけ見てもその大きさがなんとなく分かるかと思いますが、九州本島に匹敵する面積といわれると、より直感的にその広さが分かるかと思います。

３　法改正の理由

　　このような所有者不明土地問題を解消するために今回の法改正等がされました。しかし、そもそも土地の所有者が不明だとどのような問題があるのでしょうか。

　　復興事業や民間取引で土地が必要となっても、所有者が不明だと円滑な事業や取引の妨げとなります。さらに、所有者不明土地は適切な管理が行われていないまま放置されることが多く、所有者不明土地と隣の土地に対する悪影響を与えるといった問題があります。このように、所有者不明土地には、その土地自体が活用できないことによる悪影響だけでなく、隣地に対する悪影響（隣の土地が管理されず、草木が生い茂っている様子などを想像してみて下さい。）など様々な問題があるのです。

もっとも、所有者不明土地といっても、相応の費用を掛けて住民票や戸籍等で調査を行えば、所有者が判明することが多いです。しかしながら、例えば複数回の相続が繰り返されたことにより所有者不明土地が生じている場合には、土地の共有者が数十人以上になることもあり、所有者（共有者）の探索には多大な時間と費用が必要になります。
　事業や取引の内容によっては、それだけのコストを掛けることが割に合わない場合もあり得ます。
　そこで、所有者不明土地問題を解消するために、今回の法改正等が行われることになりました。

４　法改正等の概要

　　今回の法改正等の内容としては、①遺産分割に関する新たなルールの導入、②相続登記・住所等の変更登記の申請の義務化、③相続登記・住所等の変更登記手続きの簡素化・合理化、④土地を手放すための制度（相続土地国庫帰属制度）の創設、⑤土地・建物に特化した管理制度の創設、⑥共有地利用の円滑化などの共有制度の見直し及び⑦相隣関係の見直しなどがあります。
　これらの改正は、一見しただけでは所有者不明土地問題の解消にどのように関係するか分かりづらいと思います。
　詳しくは各改正に関する記事で紹介しますが、上記の各改正内容は、所有者不明土地の発生を防止するための仕組みや所有者不明土地の利用の円滑化に関する仕組みを定めるものが多くなっています。
　すなわち、所有者不明土地問題の解決には、大きく分けると、第１に所有者不明土地の増加をどのように防止するか（発生予防の視点）と第２に現に存在する所有者不明土地をどのように活用するか（土地利用の円滑化の視点）の２つの視点からのアプローチが必要ですので、これらの視点から規定を整備したのです。
　例えば上記②の相続登記の義務化についてみると、改正前は相続登記が義務でなかったことが所有者不明土地増大の一因となっていたため、改正により相続登記を義務付け、相続による権利関係の変動を正確に登記簿に反映させる（発生予防の視点）といった具合です。

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