１　原状回復関連の改正民法の概要は、以下のとおりです。

　　民法６２１条

　　　賃借人は、賃貸物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃貸物の損耗並びに賃貸物の経年変化を除く。以下この条において同じ。）がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。

（１）賃借人は、期間満了後、賃貸物の返還義務を負い（６１６条、５９７条１項）その内容として原状回復義務を負うとされています（５９８条は、賃借人からみた収去「権」と位置付けます。）。

（２）ただ、その際の通常損耗や経年変化の取り扱いが明確ではありませんでした。判例上は、通常損耗や経年変化について、賃借人は原状回復義務を負わないとされ、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」でも同様の考え方がとられていました。改正民法では、これらを明文化しました。

２　原状回復関連事項を契約書で定める場合の検討

（１）標準契約書における原状回復関連事項は、以下のとおりです。

（明渡し時の原状回復）

第15条　乙は、通常の使用に伴い生じた本物件の損耗及び本物件の経年変化を除き、本物件を原状回復しなければならない。ただし、乙の責めに帰することができない事由により生じたものについては、原状回復を要しない。

２　甲及び乙は、本物件の明渡し時において、契約時に特約を定めた場合は当該特約を含め、別表第５の規定に基づき乙が行う原状回復の内容及び方法について協議するものとする。

そして、上記別表には、原則的な「原状回復条件」が定められた上で「例外としての特約」を記載することができるよう空欄が設けられています。

　１項は、改正民法の規定に従った原則的な取扱いを示します。ちなみに、別表で貸主の負担されている主なものは、以下のとおりです。一般的に、通常損耗とされているものを水色、経年変化とされているものを紫色で示します。

①　床

　　　畳の表替え等（次の入居者確保のためのもの）

　　　フローリングのワックスがけ

　　　家具の設置による床、カーペットのへこみ、設置跡

　　　畳の変色、フローリングの色落ち（日照、建物構造欠陥により発生）

②　壁・天井

　　　テレビ、冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ（電気やけ）

　　　壁等の画鋲、ピン等の穴

　　　エアコン設置による壁のビス穴、跡

　　　クロスの変色（日照などによるもの）

③　建具等、ふすま、柱等

　　　　網戸の張替え（次の入居者確保のため）

　　　　網入りガラスの亀裂（構造による自然発生）

④　その他

　　　　専門業者による全体のハウスクリーニング（借主が通常清掃を実施）

　　　　エアコンの内部洗浄（喫煙等の臭い付着なし）

　　　　消毒（台所・トイレ）

　　　　浴槽、風呂釜等の取替え（次の入居者確保のため）の

　　　　鍵の取替え（鍵紛失等のない場合）

　　　　設備機器の故障、使用不能（機械の寿命）　

（２）民法６２１条は任意規定であり、特約による変更は可能ですが、公序良俗や消費者契約法等に違反しないこと必要であることは、修繕等や一部滅失等による賃料減額のところで、述べたとおりです。そして、例えば、標準契約書において「例外としての特約」を交わす場合の注意点は、以下の点です。

　　ア　明確な合意

最２小判平成１７年１２月１６日判タ１２００号１２７頁（以下、平成１７年判決といいます。）は「賃借人は、賃貸借契約が終了した場合には、賃借物件を原状に回復して賃貸人に返還する義務があるところ、賃貸借契約は、賃借人による賃借物件の使用とその対価としての賃料の支払を内容とするものであり、賃借物件の損耗の発生は、賃貸借という契約の本質上当然に予定されているものである。」とした上で、建物の賃借人に通常損耗についての原状回復義務を負わせるには「少なくとも、賃借人が補修費用を負担することとなる通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されているか、仮に賃貸借契約書では明らかでない場合には、賃貸人が口頭により説明し、賃借人がその旨を明確に認識し、それを合意の内容としたものと認められるなど、その旨の特約（通常損耗補修特約）が明確に合意されていることが必要であると解するのが相当である」と判断しました。

平成１７年判決の事案は「賃借人が住宅を明け渡すときは…負担区分表に基づき修補費用を賃借人の指示により負担しなければならない」という特約があった場合において、入居説明会が開催「すまいのしおり」も配布され、１時間半かけて契約条項の重要部分の説明等がされて、負担区分表の説明がされましたが、このような場合でも、原状回復費用に関する明確な合意がないと判断されました。

なお、平成１７年判決の当事者は、賃貸人大阪府供給公社、賃借人一般人でしたが、消費者契約法施行の前の事案であったことに注意する必要があります。

　イ　消費者契約法１０条

次に、特約が、消費者契約法に違反しないということが必要になります。消費者契約法第10条は、消費者に不利な特約で、その程度が信義誠実原則に反する程度のものについては無効とすると規定しています。例えば、大阪高裁平成16年12月17日判決判時１９２１号６１頁は、住宅の賃借人に通常損耗の原状回復費用を負担させる特約を消費者契約法10条に該当して無効であると判断しています。

参考になるものとしては、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン再改訂版」が示す、特約が有効と認められるための要件です。

　①　特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること

　②　賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること

　③　賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること

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