１　はじめに

　今回から暫く、不動産関連ブログの連載です。下手へた画像で申し訳ありません（笑）。ただ、ないよりあった方がマシかと思い、恥を忍んで書いて載せました。絵心があれば、フリーハンドでも、もう少しアジがでるのですが、、、

　さて、建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する最低の基準を定めて、国民の生命、健康及び財産の保護を図る法律として、建築基準法（以下、単に「法」といいます。）があります。法では、上記目的から建築物に関し様々な義務が定められており、これから説明する接道義務もそのひとつです。

２　接道義務（法43条）

　法43条1項は「建築物の敷地は、道路（省略。）に二メートル以上接しなければならない」と定めており、敷地までの幅員（ふくいん）が連続して２m以上であることが必要と解されています。

　建築基準法施行（昭和25年）以前に存在し若しくは工事中であった建築物の敷地に上記規定は適用されません（法3条2項、既存不適格）。他方、例えば、工事の着手が法の施行後である増築、改築、移転、大規模の修繕又は大規模の模様替に係る建築物の敷地については接道義務の規定が適用されます（同3項3号）ので、接道義務に反する工事を行うことができません。ちなみに、大規模の修繕や模様替とは、建築物の「主要構造部」（法2条5号）の一種以上について過半に行う場合です（同14・15号）。

３　建築基準法上の「道路」（法42条）

　それでは「道路」とはどのようなものかというと、それは法42条に規定されていて、１項では「道路」としては幅員４メートル以上が必要な場合を、2項は幅員４メートル未満の道でも「道路」とみなされる場合を規定しています。

４　位置指定道路（法42条1項5号）

　法42条１項の「道路」とは、同１号の定める道路（高速道路、国道、都道府県道、市町村道といった公道）や同３号の定める道（公道、私道を含む）等があります。

　また、位置指定道路といって「土地を建築物の敷地として利用するため、道路法、都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法、新都市基盤整備法、大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法又は密集市街地整備法によらないで築造（上記３号参照）する政令で定める基準に適合する道で、これを築造しようとする者が特定行政庁からその位置の指定を受けたもの」もあります。例えば、広い土地を分譲して複数の建築物を建てようとした場合、道路に接していない建築物の敷地が発生することがあり、その場合に広い土地の一部に位置指定道路を設置することで分譲後の建築物の敷地が接道義務を果たすことができるようにするものです。

　位置指定道路の所有関係は、面する敷地の所有者らが共有したり分筆所有したりしている場合や、元の地主個人や土地を分譲した業者が所有している場合等様々です。そして、位置指定道路とされた土地の所有者は、位置指定の適法な廃止・変更がされない限り、位置指定道路内に建築物や擁壁を建築できない等の制限を受けます（法44条、45条）。

５　みなし道路（2項道路）

　建築基準法の施行時などに既に存在していた幅員４m未満の道は、前述のとおり原則として接道義務における道路にあたりません。しかし、道の幅員のみを理由に過度な建築制限を受けないよう建築の自由に配慮して、一定の場合には道路とみなす規定もあります。

　接道義務の規定ができた昭和25年に現に建築物が立ち並んでいる道で、特定行政庁が指定したものを、法が定める「道路」とみなすのが法42条2項です。このような道は2項道路と呼ばれています。

　2項道路に指定されると、当該道が「道路」とみなされ、道の中心線から水平距離２m後退した線が道路境界線とみなされます。その結果、その境界線よりも道路側には建築物を建てることができなくなります（法44条1項柱書）。これをセットバック義務といいます。なお、2項道路に指定されていなければ、単なる既存不適格物件に過ぎないですから、たとえセットバックをしたとしても、建築物の増築、改築、大規模修繕等は許されません（法3条2項、3項3号）。

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