不動産

宅建業法違反・行政処分①指導監督基準

2021.11.16

 

 

 宅地建物取引業法(以下、宅建業法乃至は法といいます)は「宅地建物取引業を営む者について免許制度を実施し、その事業に対し必要な規制を行うことにより、その業務の適正な運営と宅地及び建物の取引の公正とを確保するとともに、宅地建物取引業の健全な発達を促進し、もつて購入者等の利益の保護と宅地及び建物の流通の円滑化とを図ることを目的とする。」法律です(法1条)。

  そのため、宅建業法には、様々な規制が定められており、一般的にはどのような規制があるかという点から解説されることが多いですが、今回は「その規制に違反したらどのような処分がされるのか」といった視点から、宅建業法を眺めてみます。方法としては、大阪府がHPで公開している平成27年8月から令和3年6月(以下、検討期間といいます。)までの宅建業法違反による行政処分例(事務所・業者不確知、業者・役員の欠格等、必要的免許取消の場合を除きます。)を整理する形で、現実的にはどのような規制で処分されることが多いのか、また、処分される具体的な違反行為を紹介します。

2 大阪府では、宅建業法違反による行政処分について、違反行為類型ごとに指導監督基準(以下、監督基準といいます。)を設けています(詳細は、20211101shidoukanntokukizyun.pdf (osaka.lg.jp))。中でも「別表第1」が判り易く整理されており、村上・新村法律事務所の方で以下のとおり番号を付し、次回以降、検討期間の中で行政処分がされた違反行為について、整理紹介していきます。

 

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別表第1(第4関係)

 

違反行為の概要

適用

条文

標準

処分例

1

変更の届出義務違反

法第9条の規定に違反して、商号、役員の氏名、事務所の所在地等変更の届出をしなかった場合

65条

①,③

指示

2

営業を目的とした名義貸し

法第13条第1項の規定に違反して、他人の営業のために名義貸しをした場合

65条

②2,④2

90日

3

表示又は広告を目的とした名義貸し

法第13条第2項の規定に違反して、他人の表示又は広告のために名義貸しをした場合

65条

②2,④2

15日

 

 

 

 

4

営業保証金の供託等に関する義務違反

① 法第25条第5項(法第26条第2項において準用する場合を含む。)、法第28条 第1項、法第64条の15前段又は法第64条の23前段の規定に違反して、必要な営業保証金を供託しなかった場合

② 法第64条の9第2項の規定に違反して、必要な弁済業務保証金分担金を納付しなかった場合

③ 法第64条の10第2項の規定に違反して、必要な還付充当金を納付しなかった場合

④ 法第64条の12第4項の規定に違反して、必要な特別弁済業務保証金分担金を納付しなかった場合

65条

②2

30日

5

業務処理の原則違反

法第31条の規定に違反して、業務処理を行った場合

65条

①,③

指示

 

 

6

専任宅地建物取引士の設置義務違反

(1)法第31条の3第3項の規定に違反して、専任宅地建物取引士の設置に関し必要な措置をとらなかった場合

65条

②2,④2

7日

(2)(1)の場合において、知事が指摘したにもかかわらず業者が違反状態を是正しなかった場合

30日

 

 

 

7

誇大広告等の禁止違反

(1)法第32条の規定に違反して、誇大広告等をした場合((2)の場合を除く。)

65条

②2,④2

7日

(2)(1)の場合において、当該違反行為により関係者の損害が発生した場合((3)の場合を除く。)

15日

(3)(2)の場合において、当該関係者の損害の程度が大であると認められる場合

30日

 

8

広告開始時期の制限違反

法第33条の規定に違反して、工事に関し必要とされる開発許可、建築確認その他の処分を取得する前に、広告をした場合

65条

①,③

指示

 

 

9

自己の所有に属しない宅地又は建物の売買契約締結の制限違反

(1)法第33条の2の規定に違反して、自己の所有に属しない宅地又は建物について、売買契約(予約を含む。)を締結した場合((2)の場合を除く。)

65条

②2,④2

15日

(2)(1)の場合において、当該違反行為により関係者の損害が発生した場合

30日

10

取引態様の明示義務違反

法第34条の規定に違反して、取引態様の別を明示しなかった場合

65条

②2,④2

7日

 

 

11

 

媒介契約締結時における書面の交付義務違反

① 法第34条の2第1項(法第34条の3において準用する場合を含む。②において同じ。)の規定に違反して、媒介契約の締結時に書面を交付しなかった場合

② 法第34条の2第1項の書面について、同項各号に掲げる事項の一部を記載せず、又は虚偽の記載をした場合

65条

②2,④2

7日

 

12

価額について意見を述べる際の根拠の明示義務違反

法第34条の2第2項(法第34条の3において準用する場合を含む。)の規定に違反して、宅地又は建物を売買すべき価額又はその評価額について意見を述べるときに、その根拠を明らかにしなかった場合

65条

②2,④2

7日

 

13

専任媒介契約に関する義務違反

法第34条の2第3項から第9項までの規定に違反して、専任媒介契約に係る指定流通機構への登録、登録書の依頼者への引渡し又は依頼者に対する業務の処理状況の報告をしなかった場合等

65条

①,③

指示

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

14

重要事項説明義務違反

(1)次のいずれかに該当する場合((2)の場合を除く。)

① 法第35条第1項、第2項又は第3項の書面に、同条第1項各号、第2項各号又は第3項各号に掲げる事項の一部を記載せず、又は虚偽の記載をした場合

② 法第35条第1項、第2項又は第3項の書面は交付したものの、説明はしなかった場合

③ 宅地建物取引士以外の者が、法第35条第1項、第2項又は第3項までの規定による重要事項説明をした場合

65条

②2,④2

7日

(2)(1)①から③までのいずれかに該当する場合において、当該違反行為により関係者の損害が発生した場合((3)の場合を除く。)

15日

(3)(2)の場合において、当該関係者の損害の程度が大であると認められる場合

30日

(4)法第35条第1項、第2項又は第3項の規定に違反して、同条第1項、第2項又は第3項の書面を交付しなかった場合((5)の場合を除く。)

15日

(5)(4)の場合において、当該違反行為により関係者の損害が発生した場合((6)の場合を除く。)

30日

(6)(5)の場合において、当該関係者の損害の程度が大であると認められる場合

60日

15

供託所等に関する説明義務違反

法第35条の2の規定に違反して、供託所等に関する説明を行わなかった場合

65条

①,③

指示

 

 

16

 

契約締結等の時期の制限違反

(1)法第36条の規定に違反して、工事に関し必要とされる開発許可、建築確認その他の処分を取得する前に、売買契約の締結等をした場合((2)の場合を除く。)

65条

②2,④2

15日

(2)(1)の場合において、当該違反行為により関係者の損害が発生した場合

30日

 

 

17

売買契約等の締結時における書面の交付義務違反

法第37条第1項又は第2項の書面に、同条第1項各号又は第2項各号に掲げる事項の一部を記載せず、又は虚偽の記載をした場合

65条

②2,④2

7日

法第37条第1項又は第2項の規定に違反して、同条第1項又は第2項の書面を交付しなかった場合

15日

 

18

法第37条第1項又は第2項の書面への宅地建物取引士の記名押印義務違反

法第37条第3項の規定に違反して、法第37条第1項又は第2項の書面に宅地建物取引士をして記名押印させなかった場合

65条

①,③

指示

 

19

クーリングオフに関する制限違反

法第37条の2第3項の規定に違反して、事務所以外の場所での買受けの申込みの撤回又は売買契約の解除にあたり手付金その他の金銭の返還をしなかった場合

65条

①,③

指示

20

損害賠償額の予定等の制限違反

法第38条第1項の規定に違反して、売買代金の10分の2を超える損害賠償額の予定等を定めた場合

65条

①,③

指示

21

 

手付額の制限違反

法第39条第1項の規定に違反して、10分の2を超える手付金の受領した場合

65条

①,③

指示

22

担保責任についての特約の制限違反

法第40条第1項の規定に違反して、民法の規定より買主に不利な特約をした場合

65条

①,③

指示

 

 

23

手付金等の保全義務違反

(1)法第41条第1項又は第41条の2第1項の規定に違反して、必要な保全措置を講じずに手付金等を受領した場合((2)の場合を除く。)

65条

②2,④2

15日

(2)(1)の場合において、当該違反行為により関係者の損害が発生した場合

30日

 

24

 

割賦販売の契約の解除等の制限違反

 

法第42条第1項の規定に違反して、必要な催告をせずに賦払金の支払の遅滞を理由として契約を解除した場合等

65条

①,③

指示

 

 

 

25

所有権留保等の禁止違反

(1)法第43条第1項若しくは第3項の規定に違反して、登記その他引渡し以外の売主の義務を履行しなかった場合、又は、同条第2項若しくは第4項の規定に違反して、担保の目的で宅地若しくは建物を譲り受けた場合((2)の場合を除く。)

65条

②2,④2

15日

(2)(1)の場合において、当該違反行為により関係者の損害が発生した場合

30日

 

26

不当な履行の遅延

法第44条の規定に違反して、宅地若しくは建物の登記若しくは引渡し又は取引に係る対価の支払いを不当に遅延させた場合

65条

②2,④2

30日

27

 

秘密を守る義務違反

法第45条の規定に違反して、秘密を他に漏らした場合

65条

②2,④2

15日

28

限度額を超える報酬の受領

法第46条第2項の規定に違反して、限度額を超えて報酬を受領した場合

65条

②2,④2

15日

29

報酬額の掲示義務違反

法第46条第4項の規定に違反して、報酬額を掲示しなかった場合

65条

①,③

指示

 

30

重要な事項に関する故意の不告知等

法第47条第1号の規定に違反して、重要な事項について、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げた場合

65条

②2,④2

90日

31

不当に高額の報酬の要求

法第47条第2号の規定に違反して、不当に高額な報酬を要求した場合

65条

②2,④2

30日

 

 

32

手付の貸与等による契約締結の誘因

(1)法第47条第3号の規定に違反して、手付の貸与等により契約の締結を誘引した場合((2)の場合を除く。)

65条

②2,④2

15日

(2)(1)の場合において、当該違反行為により関係者の損害が発生した場合

30日

 

 

33

契約締結の勧誘時における将来利益に関する断定的判断の提供

(1)法第47条の2第1項の規定に違反して、契約の締結の勧誘をするに際し、利益を生ずることが確実であると誤解させるべき断定的判断を提供した場合((2)の場合を除く。)

65条

②2,④2

15日

(2)(1)の場合において、当該違反行為により関係者の損害が発生した場合

30日

 

 

34

契約締結等を目的とした宅地建物取引業者の相手方等に対する威迫

(1)法第47条の2第2項の規定に違反して、契約の締結等を目的として、業者の相手方等を威迫した場合((2)の場合を除く。)

65条

②2,④2

15日

(2)(1)の場合において、当該違反行為により関係者の損害が発生した場合

30日

 

 

 

35

契約締結の勧誘時における将来の環境又は利便に関する断定的判断の提供

(1)法第47条の2第3項及び規則第16条の12第1号イの規定に違反して、契約の締結の勧誘をするに際し、将来の環境又は交通その他の利便について誤解させるべき断定的判断を提供した場合((2)の場合を除く。)

65条

②2,④2

15日

(2)(1)の場合において、当該違反行為により関係者の損害が発生した場合

30日

 

 

 

36

契約締結の勧誘時における判断に必要な時間の付与拒否

(1)法第47条の2第3項及び規則第16条の12第1号ロの規定に違反して、契約の締結の勧誘をするに際し、契約を締結するかどうかを判断するために必要な時間を与えることを拒んだ場合((2)の場合を除く。)

65条

②2,④2

15日

(2)(1)の場合において、当該違反行為により関係者の損害が発生した場合

30日

 

 

37

勧誘に先立つて宅地建物取引業者名、担当者名、勧誘目的を告げずに勧誘

法第47条の2第3項及び規則第16条の12第1号ハの規定に違反して、契約の締結の勧誘をするに際し、勧誘に先立って、宅地建物取引業者名、担当者名、勧誘目的を告げずに勧誘を行った場合

65条

②2,④2

7日

 

 

38

相手方等が契約を締結しない旨等の意思を表示した場合の再勧誘

(1)法第47条の2第3項及び規則第16条の12第1号ニの規定に違反して、契約の締結の勧誘をするに際し、業者の相手方等が契約を締結しない旨等の意思を表示したにもかかわらず、勧誘を継続した場合((2)の場合を除く。)

65条

②2,④2

15日

(2)(1)の場合において、当該違反行為により関係者の損害が発生した場合

30日

 

 

39

迷惑を覚えさせるような時間の電話又は訪問による勧誘

(1)法第47条の2第3項及び規則第16条の12第1号ホの規定に違反して、契約の締結の勧誘をするに際し、迷惑を覚えさせるような時間に電話勧誘又は訪問勧誘を行った場合((2)の場合を除く。)

65条

②2,④2

15日

(2)(1)の場合において、当該違反行為により関係者の損害が発生した場合

30日

 

 

40

私生活又は業務の平穏を害する方法による契約の締結の勧誘

(1)法第47条の2第3項及び規則第16条の12第1号ヘの規定に違反して、契約の締結の勧誘をするに際し、私生活又は業務の平穏を害するような方法によりその者を困惑させた場合((2)の場合を除く。)

65条

②2,④2

15日

(2)(1)の場合において、当該違反行為により関係者の損害が発生した場合

30日

 

41

契約申込みの撤回時における預り金の返還拒否

法第47条の2第3項及び規則第16条の12第2号の規定に違反して、預り金を返還することを拒んだ場合

65条

②2,④2

15日

 

42

正当な理由のない契約解除の拒否等

法第47条の2第3項及び規則第16条の12第3号の規定に違反して、正当な理由なく、契約の解除を拒み、又は妨げた場合

65条

②2,④2

30日

 

43

証明書不携帯時における従業者の業務従事

法第48条第1項の規定に違反して、証明書を携帯させずに、従業者をその業務に従事させた場合

65条

②2,④2

7日

 

44

従業者名簿の不備

法第48条第3項の規定に違反して、従業者名簿を備えず、又は規則第17条の2第1項各号に掲げる記載事項の一部を記載しなかった場合

65条

②2,④2

7日

45

従業者名簿の閲覧拒否

法第48条第4項の規定に違反して、従業員名簿を閲覧させなかった場合

65条

①,③

指示

46

帳簿の備付け義務違反

法第49条の規定に違反して帳簿を備え付けなかった場合

65条

①,③

指示

47

標識の掲示義務違反

法第50条第1項の規定に違反して、標識を掲示しなかった場合

65条

①,③

指示

48

事務所、案内所等の届出義務違反

法第50条第2項の規定に違反して、事務所等の届出をしなかった場合

65条

①,③

指示

49

指示に従わない場合

法第65条の規定による指示に従わない場合

65条

②3,④3

15日

50

取引の関係者に損害を与える行為等

業務に関し取引の関係者に損害を与えたとき、又は損害を与えるおそれが大であるとき

65条

①1,③

指示

51

取引の公正を害する行為等

業務に関し取引の公正を害する行為をしたとき、又は公正を害するおそれが大であるとき

65条

①2,③

指示

52

他法令違反

業務に関し他の法令に違反し、宅地建物取引業者として不適当であると認められるとき

65条

①3,③

指示

53

業者の責めに帰すべき理由がある宅地建物取引士の処分

宅地建物取引士が監督処分を受けた場合において、業者の責めに帰すべき理由があるとき

65条

①4,③

指示

 

54

不正不当行為

(1)業に関し不正又は著しく不当な行為をしたとき((2)の場合を除く。)

65条

②5,④5

30日

(2)(1)の場合において、関係者の損害の程度又は社会的影響が特に大きい場合

60日

 

55

報告命令、立入検査の拒否等

法第72条1項の規定による、報告提出命令に対する報告・資料提出の拒否若しくは虚偽の報告・資料の提出、又は立入検査に対する拒否等をした場合

65条

②4,④4

15日

 

56

履行確保法違反(業務停止相当の違反を除く。)

履行確保法の規定に違反した場合(履行確保法第11条第1項、第13条又は第16において読み替えて準用する第7条第1項の規定に違反した場合であって、違反内容が業務停止相当の場合を除く。)

65条

①,③

指示

 

57

履行確保法の規定に基づく保証金の供託に関する義務違反

履行確保法第11条第1項の規定に違反して、必要な住宅販売瑕疵担保保証金の供託を行わなかった場合で、違反内容が業務停止相当の場合

65条

②2

7日

 

58

履行確保法の規定に基づく新築住宅の売買契約の締結禁止違反

履行確保法第13条の規定に違反して、基準日の翌日から起算して50日を経過した日以降において、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結した場合で、違反内容が業務停止相当の場合

65条

②2

15日

 

59

履行確保法の規定に基づく不足額の供託に関する義務違反

履行確保法第16条において読み替えて準用する第7条第1項の規定に違反して、不足した住宅販売瑕疵担保保証金の供託を行わなかった場合で、違反内容が業務停止相当の場合

65条

②2

7日

 

投稿者:弁護士法人村上・新村法律事務所

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