マスターリース契約・重説 | 弁護士法人村上・新村法律事務所

賃貸住宅管理業法④マスターリース契約における重要事項説明

2021.10.31

１　はじめに

　管理業法３０条は、マスターリース契約(オーナーとの契約)締結に際し、特定転貸事業者（サブリース業者）に対し、重要事項説明書（以下、重説書といいます）を交付して説明を行うことを義務付けています。今回は、この点について解説します。

２　宅建業法の重説と管理業法３０条の重説

　宅建業法では、宅建業者は「宅地若しくは建物の…貸借の相手方…に対して、その者が…借りようとしている宅地又は建物に関し…貸借の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面…を交付して説明をさせなければならない」とされています（宅建業法３５条１項）。しかし、宅建業法では業者自身が借主となる場合は含まれておらず、業者自身が借主となる賃貸借契約には、いわゆる重説（重説書を交付して説明すること）は不要でした。そのため、業者が、オーナーから物件を借り上げ、これを転貸する形で行われるサブリース契約では、重説は要求されてきませんでした。
　しかし、管理業法が施行され、令和２年１２月１５日以降、特定転貸事業者がサブリース契約をする場合には、重説が義務付けられることとなりました。
　業者が借主となる場合に宅建業法上の重説が義務付けられていないのは、宅建業法が借りる側を保護する法律であり、業者が借主であれば保護の必要性が乏しいためと考えられます。これに対し、管理業法は貸す側であるオーナーを保護することを目的としています。そのため、業者が借主となる場合でも、管理業法による重説が義務付けられているのです。

　以上のように、たとえば宅建業者が特定転貸事業者に当たる場合には、これまでと異なり、前記のようなサブリース契約の際に、管理業法３０条に基づき、重説を行うことが必要となったのです。

３　重説が義務付けられた理由

　前記のとおり、管理業法により、特定転貸事業者が特定賃貸借契約を締結しようとするときには、オーナーに対し、重説が義務付けられました。では、なぜこのような義務が課されるようになったのでしょうか。

　サブリース事業におけるオーナーの中には、賃貸住宅経営に関する経験や専門知識に乏しい者が増えてきたことから、サブリース業者との間で大きな格差が生じてきていました。このような格差を背景として、従前は、契約内容をオーナーに十分説明せずに契約を締結する業者が存在し、オーナーとの間で大きなトラブルとなることが多発していました。

　そこで、管理業法は、重説を義務付け、オーナーが契約内容を理解したうえで契約を締結するかどうかの判断を行うことができるようにしました。

４　説明を行う者及び説明の時期

　このようにオーナーに契約内容を理解させるため重説を行うのですが、法律には、誰が重説書の説明をするかについては、なんら規定もありません。しかし、契約内容を理解させるという管理業法３０条の目的からすれば、説明をする者も専門的な知識・経験を有していることが望ましいといえます。そのような観点から、同条の重説は、賃貸不動産経営管理士（一般社団法人賃貸不動産経営管理士協議会の賃貸不動産経営管理資格制度運営規定に基づく登録を受けている者）などにより行われることが望ましいとされています。

　また、重説書の交付時期についても、法律上の規定はありません。しかし、重説を受けてからその内容を十分に理解するためには、ある程度の時間が必要です。そのため、重説から契約締結までには１週間程度の期間をおくのが望ましいとされています。重説から契約締結までの時間を短くせざるを得ないときは、事前に重説書を送っておくなどの方法をとるとよいでしょう。
　なお、マスターリース契約に加えて管理受託契約も締結する場合、管理受託契約についての規制もかかることとなりますので、賃貸住宅管理業に関する記事も参考にしてください（　https://m2-law.com/blog/2818/　）。

５　重説書記載事項

　以下には、重説書に記載しなければならない事項を示します。

①　マスターリース契約を締結するサブリース業者の商号、名称又は氏名及び住所

②　マスターリース契約の対象となる賃貸住宅

③　契約期間に関する事項

④　マスターリース契約の相手方に支払う家賃の額、支払期日、支払方法等の条件並びにその変更に関する事項

⑤　サブリース業者が行う賃貸住宅の維持保全の実施方法

⑥　サブリース業者が行う賃貸住宅の維持保全に要する費用の分担に関する事項

⑦　マスターリース契約の相手方に対する維持保全の実施状況の報告に関する事項

⑧　損害賠償額の予定又は違約金に関する事項

⑨　責任及び免責に関する事項

⑩　転借人の資格その他の転貸の条件に関する事項