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１　第三者のためにする契約とは

（１）民法の規定

　　第三者のためにする契約（以下、三為契約といいます。）とは、契約の当事者（下図でいえばＡとＢ）が、自己の名において締結した契約により、直接第三者（下図でいえばＣ）に権利を取得させる契約をいいます。　三為契約について、民法は、以下のとおり定めています。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　図

　　例えば、上記図で説明すると、ＡがＢに物を売ったが、Ｂとしては、Ｃに与えたいという場合に、ＡＢ間で「Ｃのために売る」という契約をし、Ｃが受益の意思表示をすれば、Ｃは、直接Ａに対して、そのものの引渡しを請求できますし、また、ものの所有権自体は、ＡからＣに直接移転することとなります。

　　上記の関係のうち、要約者と第三者の関係、つまりBとCの関係を、対価関係といいます。対価関係は様々なバリエーションがありますが、それ自体は、AB間の契約内容となるものではありません。

（２）ひな形

　　三為契約は、通常の不動産売買契約書に特記条項を加える形で交わされることが多く、以下のような条項を置くことが多いです。

第１契約　

第２契約

２　何故、三為契約なのか？

　　ところで、ABCの三者が、A→B→Cと不動産を順次売却する契約を締結した場合、Ａ→Ｂへの所有権移転登記手続と、Ｂ→Ｃへの所有権移転登記手続の２回の手続きが必要となります。ただ、かつては、登記費用の節約等のため、事実上、A→Cへ直接所有権移転登記手続をすることがありました（中間省略登記）。

　　このようなことが事実上可能だったのは、申請書副本制度があったからです。この申請書副本制度は、平成１７年の不動産登記法改正により廃止され、現在では、登記識別情報が導入されています。これにより、登記手続の申請と併せて、登記識別情報の提供が必須になりましたので、中間省略登記もできないこととなりました。

　　上記の中間省略登記の問題は、実体法的な所有権移転が２回あるのに、これが適切に登記に反映できないという点でした。

　　ところが、ＡＢＣの三者間で、ＡＢ間で不動産の売買をし、かつ、ＡからＣに直接所有権を移転させるという第三者のためにする契約を締結する場合には、実体法的な所有権移転自体も、ＡからＣに直接移転します（なお、同様の観点は買主たる地位の移転の場合も同様。）。

　　そこで、この場合には、AからCへの直接移転登記をするような不動産取引が可能かどうかという点が国において議論されたのですが、①第２契約が売買契約なのか無名契約なのか、②第２契約が無名契約であればBが宅建業者でも、宅建業法の規制が及ばず、Cに不利益が生じないか及び③第２契約が売買契約であるとすれば、他人物売買であり宅建業法３３条の２と抵触しないか等が問題となりました。

　　これらについては、内閣、法務省、国土交通省で協議が重ねられ、最終的には、直接移転登記ができる場合があるとする方向で、内閣府・規制改革会議から答申がされ、日本司法書士連合会から司法書士会宛の追補通知（平成１９年５月３０日）や国交省において宅建業法施行規則の改正などがされました。

　　宅建業法施行規則の概要としては、宅建業法では原則として他人物売買が禁止されているところ（宅建業法３３条の２）、例外的に許される場合が施行規則で定められており（同法１号、宅建業法施行規則１５条の６）、その施行規則に第三者のためにする契約が締結されている場合が追加されたのです。以下条文を引用しておきます。

　　また、実務上の留意として、不動産業界団体の長宛にも通知（「いわゆる「中間省略登記」に係る不動産取引の運用改善について」平成１９年７月１０日付、以下、中間省略登記の運用改善に関する通知といいます。）がされています。

３　第三者のためにする契約方式での売買差益を不当に取得したかどうかが争われた事例（東京地裁令和４年１月２５日判決）

【事案】

　売買契約の売主（X1～４）・買主（X５）双方が、三為業者（被告会社A）と仲介会社（被告会社B）を訴えた事案。

　原告らが，宅地建物取引業者である被告会社Ａ，被告会社Ｂ及び被告会社Ａの代表者である被告Ｙ１に対し，原告らの間の不動産売買に関し，被告会社Ａが売買の当事者となり，被告会社Ｂが仲介業者となったことにつき，宅地建物取引業法４６条１項，２項，同法３１条１項に反するとして，共同不法行為（民法７１９条１項，同法７０９条，会社法３５０条）に基づき，損害賠償金等の支払を求めた事案。

　原告売主は，令和元年８月２９日付けで，本件不動産を代金１億００５０万円で被告会社Ａに売る売買契約を締結した。（甲３。以下「本件第一売買契約」という。）。

　被告会社Ａは，同月３０日付けで，本件土地を原告買主に，本件建物を原告会社に，合計１億２６００万円（本件土地代金１億１０００万円，本件建物代金１６００万円）でそれぞれ売る売買契約を締結した（甲５。以下「本件第二売買契約」という。）

　登記記録上は，令和元年１２月２７日売買を原因として原告Ｘ１，原告Ｘ２，原告Ｘ３及び原告Ｘ４が共有していた本件土地の各持分全部が原告Ｘ５に移転し，また，原告Ｘ１が単独所有していた本件建物の所有権が原告会社に移転した。被告会社Ａは，登記記録には現れていない（甲１－１～甲２）。

【原告の主張】

　被告会社A・その代表者被告Yが、原告らに対し、それぞれ虚偽の理由によりいったん被告会社Ａが本件不動産を買い取って本件不動産売買契約の当事者になる旨を述べ，それによって売買代金に差額が生じることはない旨の事実と異なる説明をして，合理的な理由なく，被告会社Aが売買契約の当事者となったことは、宅地建物取引業法４６条１項，２項の報酬規定を潜脱し，同法３１条１項所定の信義誠実義務違反に当たり，共同不法行為（民法７１９条１項，同法７０９条，会社法３５０条）が成立するのではないか。

【判旨】

　宅地建物取引業法３３条の２は，宅地建物取引業者が自己の所有に属しない宅地又は建物について自ら売主となる売買契約を締結することを原則として禁止しており，上記売買契約の弊害とされる売主が売買の対象となる宅地又は建物の所有権を取得して買主に移転することができなくなるという事態を招くおそれが少ない同法３３条の２第１号，第２号に該当する場合に限り，例外的に上記売買契約の締結を認めた。同第１号，同法施行規則１５条の６第４号は，宅地建物取引業者が取得した不動産を宅地建物取引業者ではない者に転売する場合，いわゆる中間省略登記が認められなくなったために，上記不動産の所有者と宅地建物取引業者との間で転得者のためにする売買契約を，宅地建物取引業者と転得者との間で上記不動産の売買契約をそれぞれ締結することによって，上記不動産の所有者から上記転得者に直接上記不動産の所有権を移転するという取引がみられることから，「当該宅地又は建物について，当該宅地建物取引業者が買主となる売買契約その他の契約であって当該宅地又は建物の所有権を当該宅地建物取引業者が指定する者（当該宅地建物取引業者を含む場合に限る。）に移転することを約するものを締結しているとき。」を上記例外の１つとしたものである。

　本件第一売買契約の契約書（甲３）中，「Ⅴ　その他重要な事項・売買契約書特約事項」には「１４．（所有権移転時期）※「第三者のためにする契約」買主は，本物件の所有権の移転先となる者（買主を含む）を指定するものとし，売主は，本物件の所有権を買主の指定する者に対し買主の指定および売買代金全額の支払いを条件として直接移転するものとします。」と規定されていること，本件不動産の所有権移転に関し，被告会社Ａは登記記録に現れていないことに鑑みると，本件第一売買契約及び本件第二売買契約は，宅地建物取引業法施行規則１５条の６第４号によって認められる取引形態に該当する合法的なものということができる。

　被告会社Ａは，本件第一売買契約と本件第二売買契約の各売買代金の差額２５５０万円を得ることとなるが，上記のとおり上記各契約が合法的なものである以上，被告会社Ａにおいて上記差額を取得することが直ちに違法とはいえない。また，被告会社Ａは，本件第一売買契約においては，売主が瑕疵担保免責を受けられることから（甲３中の「Ⅴ　その他重要な事項・売買契約書特約事項」の１．），買主として売主に対する瑕疵担保責任を追及することができない。他方，本件第二売買契約においては，重要事項説明書（甲６）において売主の瑕疵担保責任を免責する旨が記載されているものの，これは，宅地建物取引業法４０条１項に反し，同条２項により無効であるから，被告会社Ａは，売主として瑕疵担保責任を追及され得る立場にある。この点は，たとえ上記各契約において本件建物が実質的に解体予定の物として零円と評価されていたとしても，本件土地に瑕疵がある可能性は残る以上，変わるものではない。これらの点に鑑みると，被告会社Ａにおいて上記売買代金の差額を取得することが不当に高い利益を得るということもできない。

　加えて，本件全証拠及び弁論の全趣旨によっても，被告Ｙ１において，本件不動産の売主側である原告Ｘ１，買主側である原告会社代表者に対し，それぞれ虚偽の理由によりいったん被告会社Ａが本件不動産を買い取って本件不動産売買契約の当事者になる旨を述べたことも，それによって売買代金に差額が生じることはない旨の事実と異なる説明をしたことも，認めるに足りない。

【コメント】

本件判旨は、売主買主双方から三為業者・仲介会社に対する損害賠償請求を否定しましたが、１億円あまりで取得した本件不動産を、翌日、１億２６００万円で転売する事案です。このような事案では、フラストレーションを感じる売主買主も存在すると思われ（紛争に発展する可能性が高い）、三為業者及びこれに関する仲介業者は注意が必要で、売買の中でなぜ三為業者を介在させる必要があるか、売主買主の理解を得ることが必要でしょう。

なお、本件判旨は太字下線部記載のとおり、本件第二売買契約が売買契約であった事案に関するものですが「中間省略登記運用改善に関する通知」で示されているとおり、これを無名契約とする（従って、担保責任免除特約も有効➡三為業者に有利）場合には、更なる理解を得る必要があると思います。

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