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　宅地建物取引業を行う場合には、宅地建物取引業の免許を受けなければならず（宅建業法２条２号、３条１項）、無免許で宅地建物取引業を営んだり（無免許事業）、免許を受けた宅地建物取引業者が、自己の名義をもって、他人に宅地建物取引業を営ませたりすること（名義貸し）は禁止されています（宅建業法１２条１項、１３条１項）。令和３年に、無免許事業等の禁止・名義貸しの禁止に関して、最高裁判所の判決（最３小判令和３年６月２９日）がありましたので、今回は、その判決について紹介しようと思います。

【事案の概要】

１　Ｘ（個人）は、Ａと共に、投資用不動産の売買事業（以下、「本件事業」という。）を行うことを計画し、同計画は、Ｘは、自らを専任の宅地建物取引士として登録する会社への勤務を継続しつつ、その人脈等を活用し、新たに設立する会社での不動産取引を継続的に行うとの内容であった。

宅地建物取引士の資格を有し、かねてから不動産業を行うことを考えていたBが同計画に加わり、Bは本件事業のためにＹ（株式会社）を設立、Ｙの専任の宅地建物取引士として登録の上、Ｙは宅地建物取引業の免許を取得した。

２　Ｘは、不動産仲介業者から土地建物（以下、「本件不動産」という。）の紹介を受け、本件事業の一環として本件不動産に関する取引（第三者Cから本件不動産をY名義で購入し別の第三者DにY名義で転売して利益を上げる、現実にはＣからＹに対する売却が平成２９年３月に１億３０００万円でなされ、ＹからＤに対する売却が同年4月に1億６２００万円でなされた。）を行うことにした。しかし、不動産業に関する知識も能力もなく、必要以上に取引リスクを問題視するBに不信感を覚え、本件不動産に係る取引に限りＹの名義を使用し、以降、本件事業にＢ及びＹを関与させないようにしようとＡと協議し、ＸＹ間で以下のとおりの合意（以下、「本件合意」という。）が成立した（争いがあるが、原審である高裁では、以下のとおり、認定された。）。

①本件不動産の購入・売却にはＹ名義を使用するが、Ｘが売り先の選定、売買に必要な事務一切を行い、瑕疵担保責任等の責任もすべてＸが負担する。

②本件不動産の売却代金はＹが取得し、費用をまかなった上で、Ｘに対する名義貸し料３００万円を受領の上、残額をＸに交付する。

③本件不動産取引終了後、ＸＹは共同して不動産取引を行わない。

　３　Ｘは、Ｙに対し、本件合意（YのXに対する業務委託）に基づき、本件不動産の売却代金から費用、名義貸し料等を控除した残額２３１９万円余りをＹに対して請求したところ、Ｙは分配に納得していないとして、Ｘに１０００万円を支払った。

　４　Ｘは、Ｙに対し、本件合意に基づき残額１３１９万円の支払いを求めたところ、逆に、Ｙは、本件合意は成立しておらず、支払い済みの１０００万円は法律上の原因がないものであると主張し、Xに対し不当利得返還請求をした。

　　今回のケースは、宅地建物取引業の免許を受けていないＸが、免許を受けているＹの名義を使って投資用不動産の購入と販売という直接取引を行い、その利益を分配する合意に基づいて、ＸがＹに対して分配の請求をした、という事案です。

　　なお、前提として、宅建業法１２条1項、１３条1項、７９条、２条２号について、解説します。

【宅地建物取引業の意味】

宅地建物取引業法は、以下のとおり、定めています。

１２Ⅰ　第３条１項の免許を受けない者は、宅地建物取引業を営んではならない。

１３Ⅰ　宅地建物取引業者は、自己の名義をもつて、他人に宅地建物取引業を営ませてはならない。

７９　　次の各号のいずれかに該当する者は、３年以下の懲役若しくは３００万円以下の罰金に処し、又はこれを併科する。

　　②　第１２条第１項の規定に違反した者

　　③　第１３条第１項の規定に違反して他人に宅地建物取引業を営ませた者

他方、宅建業法第2条第2号に関係する国土交通省の「宅地建物取引業の解釈・運用の考え方」は、以下のとおりです。

１ 「宅地建物取引業」について

（１） 本号にいう「業として行なう」とは、宅地建物の取引を社会通念上事業の遂行とみることができる程度に行う状態を指すものであり、その判断は次の事項を参考に諸要因を勘案して総合的に行われるものとする。

（２） 判断基準

① 取引の対象者

 広く一般の者を対象に取引を行おうとするものは事業性が高く、取引の当事者に特定の関係が認められるものは事業性が低い。

（注）特定の関係とは、親族間、隣接する土地所有者等の代替が容易でないものが該当する。

② 取引の目的

利益を目的とするものは事業性が高く、特定の資金需要の充足を目的とするものは事業性が低い。

（注）特定の資金需要の例としては、相続税の納税、住み替えに伴う既存住 宅の処分等利益を得るために行うものではないものがある。

③ 取引対象物件の取得経緯

転売するために取得した物件の取引は事業性が高く、相続又は自ら使用するために取得した物件の取引は事業性が低い。

（注）自ら使用するために取得した物件とは、個人の居住用の住宅、事業者 の事業所、工場、社宅等の宅地建物が該当する。

④ 取引の態様

 自ら購入者を募り一般消費者に直接販売しようとするものは事業性が高く、宅地建物取引業者に代理又は媒介を依頼して販売しようとするものは事業性が低い。

⑤ 取引の反復継続性

 反復継続的に取引を行おうとするものは事業性が高く、１回限りの取引として行おうとするものは事業性が低い。

（注）反復継続性は、現在の状況のみならず、過去の行為並びに将来の行為 の予定及びその蓋然性も含めて判断するものとする。 また、１回の販売行為として行われるものであっても、区画割りして行う宅地の販売等複数の者に対して行われるものは反復継続的な取引に該当する。

　　以上を参考にすると、本件不動産に関する取引は、XY間では1回限りのものでしたが（⑤）、特定の関係が認められる当事者間での取引でもなく（①）、本件事業を行う目的の下（②）、Yが本件不動産を転売するために取得したものであって（③）、他の宅地建物取引業者に代理又は媒介を依頼して販売したものではありません（④）。従って、本件不動産に関する取引は「宅地建物取引業」にあたると考えられますが、何より、高裁までの事実認定では、本件合意は「名義貸し」によるものと認定されています。

以上の【事案の概要】と【宅地建物取引業の意味】を前提とした最高裁の判断は、以下のとおりです。

【判旨】

宅建業法は、業務の適正な運営と宅建取引の公正とを確保するとともに、宅建業の健全な発展を促進し、これにより購入者等の利益の保護等を図ることを目的とし、宅建業を営む者については免許制度を採用し、無免許者が宅建業を営むこと、宅建業者が自己の名義をもって他人に宅建業を営ませることを禁止している。

宅建業者が無免許者にその名義を貸し、無免許者が当該名義を用いて宅建業を営む行為は、宅建業法１２条１項、１３条１項に違反し、同法の採用する免許制度を潜脱するものであって、反社会性の強いものというべきである。そうすると、無免許者が宅建業を営むために宅建業者との間でするその名義を借りる旨の合意は、同法１２条１項、１３条１項の趣旨に反し、公序良俗に反するものであり、これと併せて宅建業者の名義を借りてされた取引による利益を分配する旨の合意がされた場合は、当該合意も名義を借りる旨の合意と一体とみるべきであって、公序良俗に反し無効である。

本件合意は、無免許者であるＸが宅建業者であるＹから名義を借りて本件不動産にかかる取引を行い、これによる利益をＸＹで分配する旨を含むものであり、Ｘが本件合意の前後を通じて宅建業を営むことを計画していたことがうかがわれることから、本件合意は上記計画の一環としてされたものとして宅建業法１２条１項、１３条１項の趣旨に反するものである疑いがある。

以上のように述べて、最高裁判所は、宅建業の免許を受けない者が宅地建物取引業を営むために、免許者の名義を借り、当該名義を借りてなされた取引の利益を分配する旨の合意については、宅建業法が無免許事業及び名義貸しを禁止している趣旨に反する合意であるから、そのような合意は無効であると判断し、原審に差し戻しました。

【注意点】

本件では「名義貸し」があったことが前提になっていますので、最高裁の判断は当然と思われますが、どこまでが名義貸しなのかについては、難しいところがあります。

例えば、宅建業法2条２号は「宅地建物取引業」の定義を「宅地若しくは建物（建物の一部を含む。以下同じ。）の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは賃借の代理若しくは媒介をする行為で業として行うものという。」としています。つまり、本件のような土地建物の売買だけでなく売買を媒介する行為についても、業として行うものであれば、それは宅地建物取引業にあたる訳です。では、宅建業者が結果報酬（フルコミッション）で動く外注員を使用して不動産の売買や媒介を行った場合、それは名義貸しにあたるのか等については、事案をよく検討してみる必要があります。

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